今年上半年，在房地产板块承压的情况下，各大房企却都纷纷交出了不错的中期业绩，充分体现出了各房企出色的经营能力和良好的韧性。得益于多元化的“大飞机战略”，世茂的经营状况也在上半年稳步提升。目前，第三季度也已经落下帷幕，许多房企也都公布了前9个月的销售成绩，世茂集团(00813.HK)也包括在内。

（图片来源：富途）

 

观察到自年中以来，房地产板块依旧是处于整体下跌的状态。港股地产发展商板块也呈现出波动下行的态势，尤其在9月份波动的较为明显。那么在这段时间里，房地产行业处在什么样的发展环境中呢？世茂的发展状况又如何呢？接下来就来具体看看。

 

房企销售业绩受阻下，世茂展现出较强抗压能力

10月5日，世茂集团(00813.HK)公布了前9个月的销售业绩。世茂9月份的合约销售额为225.8亿元；合约销售面积为128.35平方米，平均销售均价为17596元/平方米。世茂今年前9个月的合约销售总额达到了2215.03亿元，同比增长10%；合约销售总面积达到了约1248.99万平方米，同比增长9%。

 

销售是房企业绩指标中较为重要的一项，销售总额就能够体现出房企的发展规模有多大。上半年，各房企的合约销售金额都有很好的增长。同时预计在下半年“金九银十”的带动下，房企达成各自所设下的销售额目标是非常轻松的。但是，从目前的销售成绩来看，绝大多数房企第三季度的销售业绩都有点不及预期。据统计，百强房企的整体销售业绩自7月以来连续同比下跌，9月份的跌幅也更为明显。值得注意的是，绝大多数的头部房企单月的销售同比跌幅都超过了30%，而世茂的单月同比跌幅稳定在30%以内，对比其他头部房企是较为稳定的。

 

而销售业绩下滑很大的原因就是楼市成交量的低迷。数据显示，国内50座代表城市的商品住宅成交面积在第三季度有所下降，已经低于近几年的平均水平。主要原因有：1、目前居民贷款的主要用途还是购置房产，而在信贷收紧、居民房贷放款时间延长的情况下，房屋成交量也会有所下滑。2、房地产长效调控机制持续推进，“房住不炒”的基调也在深化，炒房者的减少也使得房屋成交量下降。3、第三季度疫情依旧有所波动，江苏南京、福建、黑龙江等地的疫情也是影响购房的因素。

 

保持“绿档”房企优势，多次成功发行优先票据

考虑到房企主要资金来源为销售回款和外部融资，而当前房地产行业由于多家房企的信用风险暴露，甚至头部房企也有债务风险，导致融资端口不断收紧，房企融资的问题备受国家监管。甚至金融机构对房企的融资呈现出风险厌恶状态，带来融资难度进一步提升，流动性风险增加等问题。

 

在这种大环境下，世茂集团展现出了作为“绿档”房企的较好的财务稳健性和抗风险能力。截至2021年6月末，世茂的净负债率为50.9%；剔除预收账款后的资产负债率为68.0%，同比小幅减少0.3个百分点；现金短债比为1.19倍。值得一提的是，世茂的净负债率已连续第十年维持在60%以下的健康水平。

（公司三道红线指标，来源：公司半年报）

 

从另个角度来说，尽管行业融资端口收紧，但财务基本面向好的房企仍然具备融资优势，且流动性风险较低，而成功发行优先票据等在一定程度上也说明资本市场对公司长期发展的认可。根据世茂9月发布的公告，公司于9月13日发行于2023年到期金额为3亿美元的优先票据，票面利率为每年3.975%；同时还发行了于2027年到期金额为7.48亿美元的优先票据，票面利率为每年5.20%。10月15日，公司按时完成8.2亿美元优先票据兑付，为近期波动的美元债市场注入强心针，提振了投资者信心。

 

此外，今年上半年世茂集团还成功发行了8.7亿美元的优先票据和13亿美元的4年期银团，后者有19家银行参与，利率仅为LIBOR/HIBOR+2.95%，创世茂境内发行债券成本新低。公司半年度的加权融资成本为5.6%，与去年同期持平，继续保持行业较低水平。注意到，截至今年上半年世茂与境内外60家金融机构维持稳定合作，未动用授信额度达人民币约800亿元。

 

与此同时，从账上资金来看，根据今年上半年财务数据，世茂目前现金流充裕，可以很好的保证兑付节奏。截至2021年6月30日，公司账面现金达人民币823.8亿元。短期借款比例仅为27%。截至目前，世茂2021年到期的境外优先票据、境内公司债均已偿还。今年以来通过新发境外美元优先票据和银团借款，显示了世茂未雨绸缪的财务安排和充裕的融资资源，相信公司还会继续保持高的安全边际和流动性。

 

而得益于世茂稳健的经营管理风格，公司获得了境内外评级机构一致的积极正面评价，标普将公司的信用评级的展望稳定调升至投资级，境内评级机构维持AAA的最高主体信用等级。由此看来，评级机构认可和融资渠道持续优化的背后，反映的也正是世茂集团本身具备的良好的财务基本面竞争优势。

 

结语

总的来看，在当前市场环境下，拥有出色的经营能力且财务稳健，以及债务风险低的房企会更受资本市场关注。而世茂集团在行业分化下仍然保持着这些竞争优势，得益于良好的经营管理，世茂集团也获得了多项重磅奖项。如9月10日荣获2021年“金鲲鹏奖”；16日荣获2021年度影响力地产企业等三大奖项；与此同时，9月18日又再次荣获2021年度卓越成就企业奖等。由此判断，公司知名度不断提升，经营能力深受市场认可，值得长期关注。