作者｜易浠

编辑｜廖影

 

近些年来，伴随着中国经济的整体转型，住宅市场隐约见顶，过去一本万利的地产企业，出现“不转型就会被淘汰”的危机。

 

告别“黄金十年”的中国房地产业暗潮涌动。各个层级的房企们，都在埋头寻找出路。

 

而也有一些房企，依然练就了穿越行业周期的魄力。

 

2021年3月30日，世茂集团发布了2020年业绩报告，其以3003亿元的合约销售额，晋升至2020年行业第8位。

上一份优秀”答卷”是2019年。这一年，世茂凭借2600.7亿元的合约销售额，跃升至房地产行业第9位。

 

在2019年业绩发布会上，世茂集团董事局副主席、总裁许世坛，提出了世茂“大飞机战略”的正式起航。

 

如今一年过去，世茂这架“大飞机”，以何飞得更高更稳？

 

基本面向好

 

2020年，疫情重击下，全球经济滑坡，中国房地产出现波动。从一季度的全面停摆，到二季度的缓慢复苏，再到三四季度的回归升温，市场节奏急剧变化。

 

凶险的战场中，能活下来，且活得更好的，也只有“真枪实弹”的房企了。

 

从第二季度开始，世茂就开始迅速修复疫情影响，复苏动能强劲，2020年全年去化率达63%，实现了量价均衡的稳健发展。

2020年，世茂销售均价17536元/平方米，位列TOP8第二名；实现合约销售额3003亿元，同比上涨15.5%，领跑头部房企9%的增幅。

 

世茂这份优秀答卷，已从2020年的资本市场得到认可，其平均股价上涨至29.4港元/股，不仅再创新高，更进一步提振投资者信心。

 

与规模、股价一同上涨的，还有世茂集团的利润。从概念上讲，净利润反映的是企业经营者运筹帷幄的能力，毛利润则反映“利润质量”更为直观的指标。毛利率越高，企业利润的“质量”越高。

 

2020年，世茂毛利润同比提升16.2%至396.7亿元，毛利率达29.3%，维持行业领先。

 

其中，核心利润增长至191.4亿元，同比上升24.9%；股东应占核心利润152.2亿元（包含物业股权处置收益），同比上升45.2%。

 

土地投资是房企经营中关键一环，如何补充优质土储，对房企可持续发展的重要性不言而喻。利润、股价与规模齐涨背后，世茂可谓“粮草先行”。

 

2020年，世茂及时调整投资节奏，高效地获取丰富的土储，以支撑业绩突破。这一年，世茂获取土地100块，权益前土地总价约908亿元，计容面积达1535万平方米，货值达2860亿元。

 

截至2020年12月31日，世茂集团权益前土地储备约8175万平方米，货值约13800亿元。

在房地产谋求更高质量发展的当下，国家的管理思路其实也越来越清晰：通过阻断地产行业原来野蛮粗放的资金吸纳方式，把金融资源投放到更需要发展的行业上。

 

如2020年针对房企的“三道红线”、针对房贷的“两道红线”等金融调控政策，这些政策，表面上看，收紧了房企的融资渠道，但从长远来看，能让好企业更健康地活下去。

 

素来以财务稳健著称的世茂，其实是少有的只踩一条红线的头部房企之一。2020年，面对“三道红线”等政策，世茂又迅速反应，在不到一年时间里，成功由“黄档”转“绿档”，将各项金融风险指数控制在安全线以内。

 

其中，净负债率下降7.1个百分点至50.3%，已连续9年维持在60%以下；资产负债率（扣预收款）为68.1%；现金短债比（扣预售监管资金）1.16倍。

 

显而易见，面对不断变化的市场环境，世茂集团不仅具有高效的财务管理能力，更具有很强的抗风险能力。

 

值得注意的是，严格的财务内控管理之下，世茂集团获得多家评级机构的青睐。如惠誉维持“BBB-稳定”的投资级评级；穆迪为Ba1，标普为BB+，年内均由“稳定”调升至“正面”，再升一级即为投资级。

 

城市群争先

 

近年来，虽然从城市发展进程来看，房地产开发已经步入顶峰，但根据《“十四五”规划和2035年远景目标纲要》，以促进城市群发展为抓手，加快促进农村人口，向“两横三纵”19个城市群的转移，将为房企带来充足的购房需求。

 

另一方面，2020年土地供应“两集中”的推行下，即集中发布出让公告、集中组织出让活动。该政策的出台，考验着房企拿地投资策略的精准性。如哪里去拿地？拿地比例又如何？

 

城市群的转移，为房企带来新发展机遇，处于“优化提升”阶段的长三角、珠三角，成为第一批吸收人口转移利好的城市群。

世茂港珠澳口岸城（效果图）

 

长三角、珠三角这两大城市群GDP，占全国比重达到了将近30%左右，可见它们对于我国经济发展的影响力。

 

IPG中国首席经济学家柏文喜认为，土地集中供应的政策下，为了流动性以及产品高溢价，房企就是应将投拓目标集中于热点城市，以及市场容量更大的城市群地带。

 

“对发展稳健的大型房企来说，集中供地是比较好的机会，世茂集团预留了一些资金积极参与。”3月30日的业绩发布会上，许世坛表示。

 

其实，早在土地集中供应政策出台之前，世茂就充分把握国家战略城市群发展机遇，聚焦沿海发达经济带和内陆经济重镇。

 

而长三角、粤港澳为代表的核心城市群，正是世茂的布局重点。2020年，世茂在8大城市群的资源占比达到9成，且大多围绕一二线及强三四线城市进行土地战略布局。

 

如大湾区货值高达3950亿元，长三角货值3450高达亿元。这些核心城市群产能对世茂集团业绩的贡献最为突出：一二线及强三四线城市业绩贡献达90%，较2019年提升3%。

 

其中，TOP10核心热点城市产能贡献1500亿元，有力保证了世茂业绩增速领跑及利润额度上行。

 

在深耕城市群的同时，世茂也不断思考“该如何赋能城市？”答案呼之欲出：承载着国家历史记忆与发展的地标建筑。

 

“建一幢幢雄伟壮丽的大厦，能美化城市，还能改善人们的生活。”曾经，这是世茂集团董事局主席许荣茂的“朴素心愿”。

 

如今世茂献给城市的诸多封面之作，业已见证“心愿”成真。

 

迄今为止，世茂已为城市贡献近30座超200米地标。这些地标项目有效带动了世茂集团营收增长。

 

比如世茂在大湾区接连落子的地标综合体：深圳世茂深港国际中心，总投资超500亿、建面约136万方，将成为深港文化交流创新高地；世茂港珠澳口岸城，规划建面约120万方，将凭借“超级商业+超级娱乐”为概念的一体化设计，成为世界级水岸目的地。

深圳世茂深港国际中心（效果图）

 

这两个项目的公寓产品已接连面市，在2020年的总销金额接近90亿。

 

可是，世茂集团并不满足于现状，它还愿意担负起社会责任：践行可持续发展理念，赋能绿色城市建设。

 

2020年，世茂集团获明晟ESG评级从B级提升至BB级别，并纳入恒生国指ESG指数，充分反映世茂在可持续发展领域的成绩。

 

截至2020年底，世茂绿色建筑总面积达6463.58万平米，同比增长28.44%；多个项目荣获LEED金级&银级认证。

 

多元化齐飞

 

尽管房企多元化布局已成发展趋势，但多元化这条路，并不是简简单单就能成功。房企的多元化动作背后，都有着强大的资源优势作为支撑。

 

其实，世茂集团已有30多年的多元化发展历程，其多元化基因是“与生俱来”的。2020年，依托强大的资源优势，世茂不断优化升级多元化战略，全新的“大飞机战略”正式起航。

 

所谓“大飞机战略”，即世茂集团以住宅为主，持续为城市打造地标作品；以商业运营、酒店经营、物业管理及金融为坚实“双翼”；以高科技、医疗、教育、养老、文化等投资为平衡发展“尾翼”。

 

2020年，冲破疫情的不利影响后，世茂酒店、商娱、服务三大专业公司，实现收入86.3亿元，计划完成率达99%，同比增速33%。

 

多元产业的协调发展基因，赋予“两翼”业绩加速的内在动力，世茂集团多元化业务进入产业链化、资本化阶段。世茂服务，就是其中的佼佼者。

 

作为世茂“大飞机战略”的重要双翼之一，世茂服务在2020年实现营业收入50.3亿元，年复合增长率达94%。截至2020年12月31日，世茂服务合约面积实现2.01亿平方米，较去年同期增长99.4%。

 

2020年10月30日，世茂服务成功敲响港交所的铜锣。作为世茂集团旗下第三家上市公司，上市仅两个月，世茂服务即与投资者共享收益红利，实现31%的派息率。

酒店也成为世茂集团的新亮剑。2020年，疫情给旅游和酒店行业带来了前所未有的挑战。然而，在危机之中，世茂酒店临阵不乱，以灵活有序的发展节奏，使得酒店业务稳步推进。

 

据了解，去年7-8月，世茂酒店营业额已恢复到上年同期的85%。2020年，世茂酒店实现收入16.4亿元。不仅如此，世茂计划开业酒店也稳步推进，新开香港东涌世茂喜来登酒店、世茂御榕·武夷度假酒店、武汉江滩世茂凡象酒店等重点项目，全年签约32个项目。

 

在某社交平台上，有一个问题很专业，“怎样让飞机飞得更高更稳，在空中停的时间更长？”有人给出了答案，“减少重力，提升托力，将飞机做成流线型的，并且加满油”。

 

这个答案，跟世茂集团出奇吻合：“提升托力”靠房地产主业；“减少重力”是靠稳健审慎的财务管理；进而依托核心城市群，“打造流线型”。

 

而“加满油”，则是世茂依靠日趋成熟的城市赋能战略，实现稳健的长期价值兑现。图片