金融界网3月31日消息 曾经房地产行业盛传，房企对利润、规模和负债的追求，只能实现两者，不能同时实现三者，由此构成房企之“不可能三角”。而在2020年财报季中，有一家规模为全国前十名、利润连续4年快速增长，同时完全满足“三道红线”要求成为绿档，而且估值仍处于历史底部的房地产企业，投资者应该如何看待？
 

       世茂集团（0813.HK）就是这样一家房企，2020年在全国规模最大的前十名房企名单上再度前进一名，同时也交出了收入、利润、分红、财务等多个指标表现良好的优秀答卷。
 

       利润增长、规模稳健和财务健康，构成了颇有世茂特色的“等边三角形”。尽管如此，其股价却仍然相对处于历史低位。截至财报发布当日，其收盘价为26.65港元。而考虑2020年每股净资产24.88港元以及每股派息1.8港元，二者之和已超过这一股价水平。相对于去年年报之日，世茂集团股价涨幅为6%，而在此期间其销售合约额上涨15.5%，核心利润上涨24.9%，股东应占核心利润上涨45.2%，毛利率稳定在30%左右的行业高位。
 

       “对投资者而言，世茂的深度价值具备投资吸引力。“世茂董事局副主席兼总裁许世坛在业绩会上说。他给出下一年的KPI仍然是要在TOP 10名单内实现10%以上的涨幅，同时指出实现这3300亿元目标背后的六字要诀：“稳健、增长、夯实”。
 

       “首先要稳健的是财务健康，要保证净负债率保持在60%以下，满足‘三条红线’的要求；其次要增长的是利润，要不徐不疾，增速稳定，而且多元化业务收入和给投资者的分红金额也要持续增长；第三，要夯实产品力、经营力和服务力，最终实现利润增长、规模稳健和财务健康三方面的发展平衡。”
 

       股东应占核心净利润增幅45.2%
 

       2020年对于房地产行业可谓“多事之秋”，上半年遭遇疫情影响，业绩普遍被按下“暂停键”，下半年则受到调控政策持续收紧的影响，行业整体增速下滑，市场分化严重，房企竞争加剧。特别是TOP 10 房企的竞争达到“惨烈”之程度。中指研究院的数据显示，TOP 10 房企的门槛由2425亿元上升至2892亿元。毫不夸张地说，这个榜单上任何一个名次的进退，背后均是一场看不见招式的厮杀。
 

       在这样的行业背景下，世茂集团在2020年的合约销售总额达到3003亿元，同比增长15.5%，超额完成了年初定下的10%的目标，增速超过TOP 10平均9%的增速。

制图：金融界上市公司研究院 数据来源：WIND

       良好的销售基础是转化为营收与利润的前提，而利润的增长才是能够为投资者带来真实投资价值的关键。2020年，世茂营业额同比上升21.4%，达1353.5亿元，毛利额同比提升16.2%至396.7亿元，；核心利润增长至191.4亿元，同比上升24.9%，股东应占核心利润152.2亿元（包含物业股权处置收益），同比上升45.2%。

制图：金融界上市公司研究院 数据来源：WIND

       再看毛利率。当前房地产行业整体处于由增量市场向存量市场转型、利润整体趋薄的行业发展阶段，因此行业整体毛利率下降。根据WIND统计显示，在目前已经公布年报的TOP 10房企中，平均毛利率为24.8%。世茂集团毛利率达到29.3%，在TOP 10企业中排名第4。

利润的增长为提高投资者回报打下了坚实的基础。在投资者回报方面，世茂集团本年度宣派股息为每股1.8港元，股息同比增长24.1%，派息率达44.4%，已连续4年超过40%。截至2020年末，世茂股息率为6.28%，高于TOP20房企的股息率平均数5.17%。自2006年上市以来，世茂连续15年坚持派息，累计派息351.9亿港元，每股约10.94港元，每股派息额复合增长率约17%。
 

　　净负债率连续9年60%以下
 

       在世茂集团看来，严格的财务内控是提升企业抗风险能力的必然手段，加强内部管理更是提升企业利润的“管理红利”：一方面，世茂加大了回款力度，2020年回款额达到2252亿元，同比去年增长了15.5%；
 

       另一方面，从资金成本来看，世茂集团的融资成本长期维持行业低位，近4年来，其融资成本平均在5.6%，特别是2020年下半年房地产行业金融监管收紧的背景下，仍然达到与2019年相同的水平；
 

       第三，在债务控制方面，面对房企“三道红线”、房贷“两道红线”等频频收紧的房地产金融调控政策，世茂在2020年成功由“黄档”转“绿档”，将各项金融风险指数控制在安全线以内：净负债率下降7.1个百分点至50.3%，已连续9年维持在60%以下；资产负债率（扣预收款）68.1%；现金短债比（扣预售监管资金）1.16倍。
 

       据世茂集团执行董事、财务管理中心负责人汤沸介绍，世茂实行资金集中管理，现金流严格管控。严格按照回款比例支付土地款、工程款，确保地区经营性现金流为正。
 

       “抓住拿地窗口，动态调整投资节奏，及时归集资金，提升资金效益，确保刚性兑付，由此构筑了财务抗风险能力，使得杠杆水平稳中有降，确保企业的盈利能力具备韧性。” 汤沸表示。
 

       严格的财务内控管理亦带来评级机构对世茂的肯定，惠誉维持“BBB-稳定”的投资级评级；穆迪为Ba1，标普为BB+，年内均由“稳定”调升至“正面”，再升一级即为投资级。各主体国内评级均为AAA最高评级。
 

       深耕超100个核心城市
 

       在刚刚获得第十三届全国人大四次会议表决通过的“十四五”规划中，国家区域战略发展前景再次引发了资本市场的关注。“优化国土空间布局，推进区域协调发展和新型城镇化”成为指导未来5年城市开发的基本方针。规划提出，要“加快推动京津冀协同发展，全面推动长江经济带发展，积极稳妥推进粤港澳大湾区建设，提升长三角一体化发展水平。”这意味着，这些区域未来将成为头部房企的“兵家必争之地”。
 

       以世茂集团为例，其在上述核心城市群的布局能效相当突出：一方面，从产能贡献来看，一二线及强三四线城市业绩贡献达90%，较2019年提升3%。三大国家战略城市群产能增长强劲，其中长三角业绩超900亿元，大湾区业绩超450亿元，京津冀业绩超330亿。而福州、北京、广州等TOP10核心热点城市产能贡献达1500亿元，有力保证了集团高品质的稳健发展。
 

       另一方面，从土地储备来看，依托前瞻性的战略思维，世茂集团聚焦精准投资，深耕核心城市群，结合产品创新及服务增值，确保业绩稳健增长。截至2020年12月31日，世茂权益前土地储备约8175万平方米，货值约13800亿元，同比增长6%，遍布超100个核心城市的434个项目。
 

       在货值分布上，一二线及强三四线城市货值占比达90%。其中，大湾区货值3950亿元，长三角货值3450亿元，华北区货值2500亿元，福建区货值2400亿元，核心城市群储备充裕，抗风险能力强。
 

       2020年，世茂获取土地100块，权益前土地总价约908亿元，新增货值2860亿元。在新增的1535万方土储中，一二线及强三四线城市货值占比86%，为当年销售转化及利润空间提供有效保障。
 

       值得注意的是，“十四五规划”中对长三角地区的定位还提到了要“配置全球资源能力和辐射带动全国发展能力”，这意味着长三角在未来五年获得的“区位政策红利”或者更加突出，这对于总部设在上海的世茂集团而言也将是一个更有力的机会。
 

       多元化业务占比提升至6.8%
 

       回顾世茂集团的发展历程，三次重要历史机遇成就了世茂的三次飞跃：1989年开始投身房地产，在改革开放初期先行北京、上海，将"国际化"、"高品质"、"生活方式"等领先的理念在中国窗口城市进行探索和实践；随后跟随国家城镇化建设与区域发展战略，抓住房地产行业的黄金时期，加码长三角，南下大湾区，在全国多个重点城市布局，成长迅速；2019年世茂集团“三十而立”之际，正值房地产行业转型升级之时，世茂集团也对发展战略进行了调整和转型，提出了要以“有品质的增长方式”来定义行业的“发展样本”，明确了利润增长、财务稳健为发展的基础，在此基础之上的多元化业务发展模式方是实现规模整体稳步提升的“抓手”。
 

       世茂的多元化战略被形象地称为“大飞机战略”，即以房地产开发为核心“主体”，持续为城市打造地标作品；以商业运营、酒店经营、物业管理及金融为坚实“双翼”，以高科技、医疗、教育、养老、文化等投资为平衡发展“尾翼”，由此形成多元产业的协调发展基因，赋予“两翼”业绩加速的内在动力。
 

       2020年，世茂多元业务收入86.3亿元，在疫情的不利影响下计划完成率仍达99%，同比增速33%。其中，商娱收入19.6亿元，酒店收入16.4亿元，服务收入50.3亿元。非房开收入占比6.8%，实现逐年提升。

制图：金融界上市公司研究院 数据来源：WIND

       多元化发展理念之所以被市场重视，还在于其能够不断孕育出独立上市的业务主体。2020年10月世茂服务（0873.HK）实现分拆上市，2020年营业收入50.3亿元，复合年增长率达94%。截止2020年12月31日，世茂服务合约面积实现2.01亿平方米，复合年增长率达83%。此外，作为衡量物企综合管理实力的有力指标，2020年世茂服务非住宅在管面积大比例提升，达到40.5%；第三方外拓实现合约面积23.5百万平方米，取得飞跃性增长。
 

       目前“世茂系”共拥有A+港股共3家上市平台，即世茂集团（0813.HK）、世茂股份（600823.SH）、世茂服务（0873.HK），形成多产业板块协同创新、互相促进、形成市场共振的发展格局，未来可期。
 

       精细化管理应对未来挑战
 

       作为“十四五”开局之年的2021年，即将迎来巨变，不论是土地供应方式的改革、去金融化的房地产政，抑或是以“租售并举”的城市房地产调控手段。对此，世茂集团表示“以不变应万变”。
 

       “我希望房地产行业稳步发展，而不要被热炒，只有这样才能踏踏实实地做好企业，因此从这个角度来看，我认为今年对房地产行业更加趋严的调整政策也是有好处的。”许世坛在业绩会上表示：“比如在最近22个城市推出集中供地政策之后，世茂集团加强了研判。我们发现，土地集中供地政策的初衷是稳地价稳房价，而且对具有资金实力的大型房企而言提供了更多机会。此次22城正好都是世茂深耕的重点城市，因此我们会利用好在资金管理方面的优势，同时还在多家银行和金融机构探索地产基金的方式，丰富拿地的资金渠道。”
 

       此外，面对接下来更加严格的房地产金融审慎监管政策，世茂集团表示将坚持稳健的财务政策，坚持有质量的增长，来积极应对监管要求。
 

       “2021年我们仍然会通过几方面进一步加强管控，比如提升我们的销售去化力度，确保按揭回款，促进资金的回笼，合理的铺排投资计划和预算，达成经营性的现金流为正。
 

       另外，会持续的优化资本结构，保持利润的平稳增长，会更加严格的控制债务规模。所以‘三道红线’政策只能促进地产公司管理更加精细化。在严格的监管下，高运营效率的房企机会更多，世茂的优势也越来越明显。”汤沸说。