明源君今天要说的是一个超级项目，它的“超级”体现在3个方面：
1、投资额巨大。
项目位于一线城市深圳，据说是深圳龙岗区核心区域面积最大的净地，光买地就花了 240 亿，整体开发投资额预计会高达500亿，相当于一个中型房企一年的销售额。
2、计划开发周期长。
项目从拿地开始，要持续开发5-10年。
3、自持比例极高。
整个项目没有住宅，可售面积仅为18%，还有60%是城市配套，全部由开发商投资和后续运营。
地产人看完上面这3点，都会明白这个项目的难度：
首先，这个项目对房企的资金实力提出了极高要求。上面3点每一点都需要持续、庞大的资金支持。
其次，这个项目对房企的运营能力提出了极高要求。因为这种模式的本质是城市运营，也就是把区域逐渐运营旺，中间陆续获益。
第三，这个项目对设计理念有极高的要求。因为项目开发周期特别长，所以所有设计必须面向未来。
之前很多地产人都认为，这种超级项目，只能由政府统筹，或者退一步说，更适合华润、金茂这些天赋异禀的央企，民企很难做好。
但是明源君今天要说的这个项目，恰恰是一家民企----世茂，重金投入所做。这个项目就是世茂深港国际中心。这个项目不仅是世茂目前投资规模最大、设计规格最高的项目，而且还将是一个完全靠运营盈利的项目。
做这样的超级项目，世茂信心何来？项目对资金实力、运营能力、设计理念都有超常要求，世茂如何做到？
日前，明源君通过特殊渠道，拿到了这个项目的一些核心材料，并在其中找到了一些问题的答案。下面，明源君先来说说，这个项目如何做面向未来的设计……
其实对于世茂来说，一直以来都有很多超常规的设计。
例如，近10个核心一二线城市的地标级超高层建筑，目前在建及建成的“200米”高楼就有12座。去年开业的深坑酒店，更是下探地平线以下88米，成为去年最有话题性的前卫建筑。
2017年，同样是落地深圳的另一个项目，深圳世茂前海中心，也是打造了全球首例的45°双旋转摩天大楼。
图片：深坑酒店实景及深圳世茂前海中心效果图
可以说，世茂原本在空间上和建筑形态上就有追求创新的传统，而这个项目，作为世茂内部按照最高规格定位的战略级项目，在规划上标准更高。
1、城市封面级的高塔
世茂一直擅长建超高层，例如之前的上海世茂广场，是上海浦西第一高楼。广州世茂汇金中心，是广州金融城第一高楼；厦门世茂海峡大厦，是海峡西岸最高双子塔楼，但深圳世茂深港国际中心中规划的高塔，是世茂到目前为止开发过的最高建筑，也注定会成为刷新全国超高层格局的新作品。
在高塔顶部，会打造超越迪拜帆船酒店的全球国际云端奢华酒店，将引入丽思卡尔顿、瑰丽或同等级国际顶级奢华酒店品牌，并拥有世界级的超高环形无边泳池和1500㎡超大宴会厅。
在建筑设计上，整座高塔外立面97%都是平板幕墙，配合灯光系统，让整个建筑成为一个屏幕，能够最大程度彰显一个超高层建筑的标志性。
同时在安全性能方面，也充分考虑了深圳强台风区域的抗风和抗震功能。整体采用“核心筒-外伸臂桁架-巨柱”框架，高塔顶部的镂空设计和整个建筑的体型，在追求形态美感的同时，也都充分考虑了台风天气的抗御能力。能够兼顾使用率、功能性和昭示性。
而且，这座高塔还规划将超高层的阻尼减震器打造成了观光空间。在高空，除了能够体验到最极致的景观，还打造了一个能够和超高层建筑交互的体验空间，让身处其中的人能感受到建筑的律动和生命力。
2、四维超级商业，为未来而设计的商业形态
世茂深港国际中心引入了世茂最顶级的商业产品线——世茂国际中心，整个项目立足于未来十年的商业形态，完全跳脱目前的商业设计思路，设计了大量的沉浸式科技体验，让整个商业呈现出很强的未来感。
首先是公园式商业，深港国际中心的商业采用“街区+MALL”的形式，将室外步道、空中连廊和超塔的景观连接起来，采用多首层设计，形成漫游式的商业动线。
在商业中央，设计了螺旋下沉式中央景观，连接景观大道和高架景观公园，将商业和景观完全融合。并且首次在深圳引入了泰国ICON SIAM式云涧山谷式商业设计，室内的花园和瀑布，将商业变成景点。
为了增加科技感和未来体验，项目商业中目前还规划了全景天环、雾幕秀等体验式想象空间，并且会结合最新的VR、AR等前沿科技，引入顶级的合作方，创造内嵌式的沉浸式科技乐园。打造一个强体验的未来商业。
3、自建超级公建配套（以及周边公建立面改造），彻底改变城市面貌和区域属性
最特别的是，在这个项目中，有60%的公建配套，包括展览中心、企业创投孵化器、演艺中心、图书馆、美术馆，和国际学校，并且所有这些业态都是完全按照市场化的逻辑在规划，未来也规划会全部由世茂来自持运营。
最特别的是，这个项目不仅在自己的红线内，以最高规格去定位和设计，甚至还承包了项目周边，辐射整个大运新城核心区域的市容改建工作。项目周边的公建，世茂都会参与建筑立面的重新设计和翻新，让整个核心区域的建筑呈现出统一的风格，让区域整体升级。
可以说，世茂不是在盖楼，而是在造城。不仅要扮演开发商的角色，而且还要重建整个区域的形象，这和一般项目开发是完全不同的商业逻辑。
2.大手笔投资背后的商业逻辑
投资未来、和政府一起创业
之前明源君给大家分析过，中国2016年城市化率是57.35%，相当于美国的1940年，相当于日本的1955年。按照最近5年每年1.2%的速度，至少还有14年，才能达到74%的临界点，结束房地产的高速增长期。
根据这个，我们可以得出两个结论：
1、在未来很长的一段时间，城市和城市群发展将一直是房地产的根本逻辑。
2、随着城镇化速度的放缓，城市发展会很快过渡到从量到质的转变，从过去重住宅、轻配套、缺产业的摊大饼式外扩，转向城市资源的增值和能量密度的升级。
在这个过程中，开发商只要是跟随城市的发展方向，就有赚钱的机会。
大道至简，世茂其实就是坚信这个逻辑，并且做到极致。
1、城市运营，看重时空中的变量，提前布局大湾区
其实从世茂过去的开发逻辑来看，就是提前布局，享受红利，每一步都是紧跟政府的思路，非常果断坚决。例如，1990年北京借助亚运会东风大发展，世茂就提前布局；2000年浦东打造亚洲金融中心，很多开发商从客户角度出发，还在犹豫的时候，世茂也是提前布局。
现在看来的前瞻性，其实就是对城市发展的逻辑，和政府意志的绝对信任。而2017年粤港澳大湾区被提升到国家级战略高度，世茂就提前很多房企1、2年进驻了深圳发展速度最快的两大板块，前海和大运新城。2019年2月，中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》，深港国际中心项目几乎所有的规划都是根据《纲要》来落地，例如深港交流中心的定位。
世茂的哲学是，对土地价值的判断，要看重时空当中的变量。当年“宁要浦西一张床，不要浦东一张床”到现在浦东的价值爆发，带来变化的就是时间这个变量。时空变量其实就是城市运营的思维。
而世茂对大湾区未来的判断是，值得十年磨一剑。深港国际中心这个项目，自持运营的资产增值和运营收益，一定会比修楼卖楼更大，而且可持续。
2、和政府一起创业，做城市的合伙人，才能充分分享城市红利
看好一项投资，最好的做法就是把自己变成核心股东。城市运营商，很大程度上就是地方政府的合伙人，双方只有目标一致，充分信任和支持，才能产生巨大的合力。
一个区域的崛起，是一项艰难的事业，而世茂要做的，就是和地方政府一起创业。
所以，在世茂深港国际中心这个项目的开发上，世茂的思路就是，始终和龙岗区政府保持同频，将区域政府的愿景和世茂的愿景统一起来。
世茂深港国际中心的接待中心，同时也会作为龙岗区政府招商引资的重要接待场所。世茂和政府一起合力，推动核心区老旧公建的改造，参与建议区域的城市规划。通过合作，对整个大运新城的城市面貌进行全面的升级，对于政府来说，为区域的招商引资提供了很好的城市发展展示样板。而对于开发商来说，是地段的不断升值。
商业是最大的公益。每个城市都需要自己的城市运营商，而开发商通过转型为城市运营商，也可以为整个城市乃至整个社会，做出更大贡献，在商业之上获得更多的成就感。
3、因势利导，充分利用资源
跟着政府走，看起来简单，做到极致却不容易。
世茂深港国际中心从定位阶段开始，就是完全根据《纲要》来落地。例如，支持粤港澳高校合作办学，加强青年之间的交流。而世茂深港国际中心所在的国际大学城，已拟入驻12所国际级高等学府，其中世界100强大学达到4家，香港中文大学的深圳校区也已经开学，未来香港科技大学、香港理工，都会在这里开设分校。
区域本来就有深港融合的基因，而世茂作为一家港企，也有先天的港深资源对接优势。在世茂深港国际中心，配备了1万㎡深港青年合创中心，助力产学研投创的完整产业生态形成。同时世茂也会引入一些香港资源，帮助深圳对接香港、实现港深资源、资本互联互通。能够利用双方的资源优势，将项目的“势”立起来，也成为世茂大手笔投资的底气。
4、培养从存量赚钱的能力，能够应对行业变局
其实这两年，可以发现一个现象。就是，所有有野心的巨头，都已经不再局限于开发，而是越来越多的关注城市运营的战略。
一是因为，随着一二线城市的地价越来越高，单纯的靠拍地修楼卖楼来发展，路已经越来越窄。
例如前天深圳的史上最猛土拍，70多家房企抢5块地，成交总价高达224亿，对于很多房企来说，挤破头高价抢下一块地，也不一定能赚钱。而通过城市运营，能够具备穿越周期的能力，真正掌握自己的命运。
二是进入存量时代，增量规模逐渐见顶。对于大型房企来说，从存量赚钱，以后也不再是一个可选项，而是一个必选项。从商业逻辑上来看，对于巨头来说，持有物业运营，相较一次性开发，虽然赚钱更慢，但是更可持续。
从这个层面来看，世茂深港国际中心，可以看做是一次对未来的战略投资。不能按照普通的开发思维来算账。
3. 做城市运营要有能力和信念
世茂这个项目能成功么？
当然，对于城市运营来说，商业逻辑上，能不能算得过账是一回事，能不能做得到是另外一回事。
每次讲城市运营，明源君都说，城市运营最大的难点，一是在于企业有没有赚慢钱的资金实力和耐心；二是有没有和政府沟通的能力；三是是不是具备长期运营的能力。这三点缺一不可。
除此之外，最难的还是信念。世茂有魄力投资这样一个烧钱的慢项目，可以说是勇气可嘉。而这个项目最终能不能成功，明源君认为，世茂至少有三点优势和把握：
1、对未来绝对的信心
有句名言说得好，悲观者往往正确，乐观者往往成功。
多数人因为看见，所以相信；少数人因为相信，所以看见。投资反应的是对未来的信心，对于一个和中国的城市一起成长起来的房企来说，对未来的信心，其实就是来自于对自己的信心，作为城市的建设者，相信自己的产品会好，区域的发展会好。
这种信心本身就是一种战略资源，会让企业对项目充满使命感。
2、多业态开发运营的经验
相较于很多以住宅开发为主业的房企来说，世茂做城市运营商还有得天独厚的优势，就是丰富的多元化业态的开发和运营经验，包括商业、办公和主题乐园等多种类型。
作为集团的战略重点，世茂商业截至2018年底，已经进入26个城市，拥有48个商业项目，已投资的商业总建筑面积近450万方，已经进入运营阶段的项目EBIDA率（息税折旧及摊销前利润）达到56%！
而且在产品研发方面也已经非常成熟，目前已经拥有了四大商业产品线（世茂国际中心、世茂广场、世茂摩天城、世茂52+）和两大办公产品线（世茂大厦、世茂智汇园Link Park）。
这些多业态的开发和运营经验，让世茂能够具备存量时代最稀缺的运营能力，并且对趋势保持很强的市场敏感度，这也大大增强了项目成功的砝码。
3、城市运营的经验
事实上，在世茂过去近30年的开发经验中，已经有过不少城市运营的案例。这些迥然不同的案例，会带来几个影响。
一是有远见和耐心。人的性格中有一种类型就是推迟享受型，这种人往往有远见，能过为了未来的利益而忍受短暂的压力。企业也是一样，对于急功近利型的房企来说，关注的是每一年的销售额，而对于长期的规划和收益缺乏耐心，这种远见和耐心，自己掌控节奏的定力，是城市运营型开发商的基本功。
二是完善的人才团队，能具备灵活应变的能力。住宅开发可以是标准化的，而每一个城市运营项目都是个性化的。要根据城市的特点，区域的定位，项目的角色，来制定个性化的长期规划方案。这对人的判断能力，团队的完善程度要求很高，对于开发商都是一个不小的挑战。
而一个真正经历过城市运营型项目的完整周期的团队，需要很长时间的培养，这个人才队伍，也会是非常难得的战略资源。
从这些方面来看，世茂的这个“超级项目”，还是很值得期待的。作为粤港澳大湾区的首发系列，之后会和区域一起蜕变成什么形态，也给我们留了很大的想象空间。
