国内TOP10房企阵营竞争一向激烈，要想前进一名都显得异常困难，何况还要保持盈利和负债的优化和改善，而世茂集团（813.HK）却做到了。

 

在近日发布的年报数据中，世茂向外界展示了什么是标杆房企？标杆房企又是怎样在逆境中保持上升势头的？

 

“对投资者而言，世茂的深度价值具备投资吸引力。”世茂集团董事局副主席、总裁许世坛在业绩会上说。他给出下一年的KPI仍然是要在TOP10名单内实现10％以上的涨幅，同时指出实现这3300亿元目标背后的六字要诀：“稳健、增长、夯实”。

 

高质量增长

 

2020年对于房地产行业可谓“多事之秋”，上半年遭遇疫情影响，业绩普遍被按下“暂停键”，下半年则受到调控政策持续收紧的影响，行业整体增速下滑，市场分化严重，房企竞争加剧。特别是TOP 10 房企的竞争达到“惨烈”之程度。

 

在这样的行业背景下，世茂集团在2020年的合约销售总额达到3003亿元，同比增长15.5％，增速超过TOP 10平均9％的增速。

 

良好的销售基础是转化为营收与利润的前提，而利润的增长才是能够为投资者带来真实投资价值的关键。2020年，世茂营业额同比上升21.4％，达1353.5亿元，毛利额同比提升16.2％至396.7亿元，；核心利润增长至191.4亿元，同比上升24.9％，股东应占核心利润152.2亿元（包含物业股权处置收益），同比上升45.2％。

再看毛利率。当前房地产行业整体处于由增量市场向存量市场转型、利润整体趋薄的行业发展阶段，因此行业整体毛利率下降。根据WIND统计显示，在目前已经公布年报的TOP 10房企中，平均毛利率为24.8％。世茂集团毛利率达到29.3％，在TOP 10企业中排名第4。

 

利润的增长为提高投资者回报打下了坚实的基础。在投资者回报方面，世茂集团本年度宣派股息为每股1.8港元，股息同比增长24.1％，派息率达44.4％，已连续4年超过40％。截至2020年末，世茂股息率为6.28％，高于TOP20房企的股息率平均数5.17％。自2006年上市以来，世茂连续15年坚持派息，累计派息351.9亿港元，每股约10.94港元，每股派息额复合增长率约17％。

 

稳健的财务状况

 

在实现业绩增长的同时，世茂的负债结构进一步得到了优化。

 

面对房企“三道红线”、房贷“两道红线”等房地产金融调控政策，世茂成功由“黄档”转“绿档”，将各项金融风险指数控制在安全线以内：净负债率下降7.1个百分点至50.3%，已连续9年维持在60%以下；资产负债率(扣预收款)为68.1%；现金短债比(扣预售监管资金)1.16倍。

截至2020年12月31日，世茂集团未动用银行及金融机构等融资额度约人民币700亿元，资金额度充裕。此外，其在与境内外约60家金融机构保持稳定合作的同时，还在持续扩大合作银行范围。

 

实际上，不只是2020年，世茂集团一直坚持稳健的财务政策，坚持有质量的增长，近年来集团推出来一系列控杠杆、保收益、增回款的措施，“三道红线”指标亦已经内化为财务内部管理的指标。

 

业绩会上，世茂集团执行董事、财务管理中心负责人汤沸表示，公司一直主动的控制负债规模，虽然目前世茂已经是绿档企业，2021年集团仍然会通过几方面进一步加强管控，包括提升集团的销售去化力度、确保按揭回款、促进资金回笼、合理的铺排投资计划和预算，达成经营性的现金流为正。

 

所以在她看来，“三道红线”的管理和调控政策，只能促进地产公司管理更加精细化，而在严格监管下，相信高运营的房企机会更多，世茂的优势也会越来越明显。

 

2020年，世茂集团共发行143亿元公司债券，均属长期债券，其中上海世茂建设有限公司发行的五年期债券利率为3.2%，再创新低。根据Wind数据，2020年国内房地产开发企业发行境外美元债平均票面利率为8.15%，世茂集团当年新发美元债平均票面利率为4.6%，低于行业均值3.55个百分点。

 

得益于公司良好的发展及多元化的融资渠道，2020年世茂集团综合融资成本为5.6%，维持行业较低水平。

 

大飞机战略价值兑现

 

房地产新的长周期里，许世坛最想看到的，其实是世茂“大飞机战略”的价值兑现。

 

除了营利、负债等核心指标外，对于一家房地产公司，体现企业深度价值的，就是非房收入能否持续增长，派息政策、股息率等回报指标能否持续提升。

 

站在这个角度，世茂的非房业务值得观察。

 

世茂的“大飞机战略”，经过一年的检验，财报显示，2020年世茂的物业服务收入50.3亿、商娱收入19.6亿、酒店收入16.4亿，整体非房业务收入合计86.3亿，增幅33%。

 

尤其是在2020年10月把物业推入港股上市后，世茂的物业服务收入和利润，分别实现了94%和118%的复合增长率。

 

去年，除了酒店以外，各板块业务均超出计划，整体完成率99%。

 

值得注意的是，世茂的非房业务占比，首次“破6”，实现了6.8%的比例。

 

而在2021年世茂的非房业务计划实现150亿的收入，增长约74%，未来3年保持高增长。这也意味着，非房业务的收入占比，或持续提高。

这些是“大飞机”的价值，而价值的兑现是什么？

 

其中一部分，一定需要体现在股东回报上。

 

财报显示，2020年，世茂集团全年派息每股1.8港元，世茂股份全年派息每股1.7人民币；新上市平台的诞生，当年世茂服务上市两个月派息率31%，整个世茂系公司拟派发股息约74亿等值港币。

 

世茂集团连续15年持续派息，每股派息额复合增长率约17%，累计派息达351.9亿港元，每股约10.94港元；自2006年至今，派息率始终维持30%以上，2017-2020连续4年以超40%的派息率稳居行业前列。

 

可以看到，来自整个世茂系的回报率，大概率会越来越高。