房地产行业是典型的资金密集型行业，因此地产项目的运作过程，在很大程度上就是资金运作和再造的过程。财务管理能力对于任何一家房企而言，不单牵涉到企业的盈利规模和发展速度，同时直接影响到企业的资金安全和生存能力。
稳健的财务管理能力给世茂插上腾飞的“翅膀”，使它提前超额完成全年销售目标，回归前十阵营。据克而瑞《2019年1-12月中国房地产企业销售榜TOP200》显示，世茂房地产凭借2607.8亿的全口径金额，及1825.5亿的权益金额，双双摘得榜单第九，这已经是世茂连续三年延续高增长势能。
这三年，世茂集团遵循“有品质高速增长”的轨迹，不为周期性利益诱惑，不为盲目性扩张而裹挟，打造出拥有4160亿元资产的国际化、综合性的大型投资集团，此财务管理能力不得不令人关注和尊敬。
回顾过去一年的朋友圈，常被世茂的各种“大事件”霸屏，无论是逆周期并购拿地，还是百亿低成本发债，亦或是融资工具创新，它都有自己特别的秘诀。整体而言，世茂财务不是一个指标胜出，而是各个财务要素的组合战，几乎没有明显短板。
稳健务实的秉性，也使得世茂摒弃了“高杠杆、高负债、高周转”的激进打法，它不关注排行榜上的名次，立志成为一家“具备行业核心竞争力、能穿越行业周期波动，以高质量发展为常态”的标杆企业。
让我们通过世茂集团执行董事、财务管理中心负责人汤沸，进一步了解世茂财务运作背后的秘密。
进 ｜ 世茂式并购
2019房企并购大年，据Wind数据显示，截至12月20日，上市房企涉及的并购动态达787条，平均每天发生2起并购。
面对水涨船高的招拍挂市场，世茂不盲目跟风，而是立足长远，灵活拓展拿地渠道，成为在收并购上发力最猛的房企之一，先后与粤泰、泰禾、明发、万通等企业进行合作，开启新一轮的世茂“加速度”。
世茂集团董事局副主席、总裁许世坛曾在2019年半年业绩会上透露，世茂上半年70%购地都是通过并购。“在我看来这是合作共赢，因为今年很多开发商可能遇到了一些流动性问题，我们打开了一个更大的平台。”
世茂收并购项目一部分是来自于志同道合的合作伙伴，但绝大部分是由金融机构介绍而来。相较于传统的合作渠道，由金融机构充当信任背书，股权和债务结构更清晰，尽职调查会更快速完成，规避不少风险。此外，针对大型并购交易的结构，世茂可与金融机构进行探讨并创新融资方式。
金融机构为何争相当“媒人”，做起这笔牵线搭桥的生意，主动提供优质项目给世茂？在采访中，这些原因终于水落石出，其一，世茂资金流动性好，金融机构对其充满信心，我们是少有会配置理财资金的房企；其二，在财务垂直管理体系辅助下，世茂拥有高效的工作方式和快速的决策机制。
在收并购方面，世茂并不像外界所想象得那么激进。它有着自己的红线准则，在项目筛选条件上非常严苛，从而保证了合作项目能实现高收益、高利润和高回款。此外，由于大部分的合作项目，世茂都适时安排了债务重组，自身所支付的现金压力并不大，同时通过项目快速周转，也大大降低了对负债率的影响。
在土地公开市场，世茂亦如此谨慎，做到百里挑一，坚守不错不漏不贵。2019年，世茂在公开市场参与很多土地拍卖，但真正拿到手的地并不多。其中一个重要因素，就是因为竞标价格超过了世茂事先测算的土地投资上限。
汤沸强调，在世茂每一次收并购过程中，法务和财务都会前置参与合作项目的谈判，一旦发现问题，及时提出风险供管理层参考。这在很大程度上，规避了项目的投资风险，也保证项目投资的安全和效益。
以世茂收购粤泰股份的两个广州项目为例，当时外界有声音质疑其接手了一个 “大包袱”，世茂却用实力证明了自己的先决眼光。目前项目已经全面进入销售阶段，得益于世茂良好的产品和品牌优势，最终实现了较高的项目溢价，销售净利润率超过15%。
据业绩发布会介绍，2019年上半年世茂完成了2500亿元货值储备，其中通过并购新增的货值规模达1800亿元，占比约70%。截至2019年6月底，权益前土地储备约6407万平方米，权益前土储货值超10500亿元。汤沸表示，未来世茂收并购的机会也将越来越多。
值得一提的是，世茂在2019上半年积极获取优质土储的同时，总负债规模仍处于行业较低水平，净负债率59.6%，连续第八年维持在60%以下，堪称民营房企的健康稳健标杆之一。
盾 ｜ 多样的融资手段
并购考验的是企业背后的综合资本实力，而游刃有余的融资能力则是世茂收并购的有力后盾。
我们了解到房地产涉及产业链广泛，融资的方式可以多种多样，在鼓励融资创新的同时，选择金融机构和银行更需要志同道合、“少而精”，通过与优秀合作伙伴的深度战略合作，最终达成合作共赢的局面。
汤沸介绍，“世茂拥有众多地标建筑，可以提供一些市场的创新业务，例如酒店ABS、ABN，商业地产CMBN等。在项目发展过程中，融资可作有效的资金补充，也可以保持重资产的投融资平衡，可谓一举多得。”
以创变，应万变。近年来，世茂持续探索房地产金融创新，围绕房地产上下游全产业链研发各类创新金融产品，尤其是资产证券化道路的探索，形成了一套独有的低成本模式，在资本市场上拥有众多“首单”头衔，包括全国首单的物业收益权ABS、全国首单的不动产公募ABN和全国首单住房租赁储架式租金ABS等。
这些金融创新举措不仅拓宽了融资渠道，还令世茂的融资成本逐年降低，由2015年的6.9%降至2019年中期的5.6%，为公司应对市场变化提供了强大保障，使得它能够更安全地在地产浪潮中前行。
上半年，世茂加强与多家银行的战略合作，实现银企互利共赢。2019年5月底，在银行额度收紧和融资管控等多重压力叠加的背景下，世茂房地产全资子公司世茂建设，获批132亿公司债的稀缺额度，这意味着世茂后续能进一步降低企业融资成本，并为经营创造更大的想象空间。
下半年，世茂建设成功发行了五年期和七年期公司债，总规模达29亿元，票面年利率分别为4.3%和4.8%，而对比华润、招商等国企地产巨头发债券的利息也在5%上下。发债的利率可以直观反映资本市场对一家企业的判断，世茂能以相对低的利率发债，印证了监管机构和资本市场对世茂高质量和稳健发展的肯定。
值得关注的是，临近年底，不少房企的发债额度见底，世茂尚有100亿元的公司债额度还未使用。汤沸表示，公司现金流充足，2019年底暂时没有资金使用的需求。
在合理的融资计划铺排下，世茂并“不差钱”。截止6月30日，世茂的账面资金总额为522.3亿元，未动用银行及交易所等金融机构融资额度约400亿元，不仅足以覆盖一年内到期的各种借款，还有一定的余额可以错配理财产品。
多元的融资渠道和充裕的现金流，也让各大机构对世茂稳健发展同样看好。国际评级机构惠誉国际给予世茂“BBB-”评级，在内地的民营房地产企业里，目前只有少数民营房地产企业获得投资级的评级。
9月，穆迪也将世茂房地产评级由Ba2上调至Ba1，展望“稳定”。穆迪预计世茂通过一贯积极有效的现金流管理，能保持良好的流动性和境内外融资渠道。至此，世茂还获得了标普“BB+稳定”、中诚信“AAA”以及联合评级“AAA”等境内外良好评级。这些评级在民营地产公司行列，已经是标杆之一。
除了获得各大评级机构的认可，近期，世茂房地产（00813.HK）股价创其2006年上市以来新高，超过30元/股（12月31日计），获中信证券、海通证券、东方证券、东吴证券等境内券商首次覆盖，并获得“买入/优于大市”评级；获得花旗、高盛、瑞信、美银美林等投行调高目标价，维持“买入”评级。同时，世茂房地产还获交银国际、高盛列为地产开发商首选。
道 ｜ 内生式的体系组织
在调控形势、金融环境、市场环境的夹击下，行业整体增速放缓，汤沸也承认当下地产行业面临的转型，但自信是世茂的底色，“市场越严格，世茂财务稳健的管理优势越能显现。”
经过三十载的砥砺发展，世茂应变房地产市场大起大落的最强大的“武器”，就是坚守自己稳健的发展观，根据自身的节奏来发展，不为外物所动。对于穿越过周期的世茂管理层而言，“世茂拥有自己的发展理念，这个理念就是根据自身的节奏来发展，而不是盲目跟风市场。”
世茂在精准研判市场趋势后，拥有自己的财务节奏，上半年的重点在投资和开盘，下半年的重点在销售和回款，到12月份收到现金后，便通过自有资金着手明年初的再投资，以此循环，保持财务完整性，以支持企业稳健发展。
在保持稳健的财务投资节奏同时，世茂还建立了完善的财务管理体系，实行集中式的垂直管理，财务工作由集团总部进行统一领导。在人员层面，世茂地区核心财务管理人员的任命、考核和晋升，由集团财务管理中心参照各地区公司意见后作出安排。在日常财务管理中落实“双线负责制”，既要负责本地区内部所有的财务管理事务，也要贯彻集团总部的相关政策和绩效考核，监督本地区的财务业务活动在可控的范围内执行到位。
在业务层面，集团总部授权和批准每一块投资新地。当销售回款、经营性现金流、利润等指标未达要求，是不允许地区公司拿地投资；达到拿地要求后，根据地区公司的回款和现金流决定拿地金额，允许地区公司将回款的一定比例用于投资拿地。而且对新投资土地的利润有明确要求，如果测算出来不达标，则会终止投资。这既是集团对资金流向的绝对管控，同时也提高资金调配和周转效率。
众所周知，公司经营是一个动态过程，财务管理也是一门动态艺术。世茂财务体系体现了全过程管理理念，将现金流、回款、利润率等关键考核要素，渗透到月度、季度、半年和全年考核节点，让地区负责人在日常经营中提高管理意识，而不是一味强调销售额考核。
如果说健全的财务管理体系，是实现高效财务管理的前提，那么组建一支强有力的财务管理团队则是为企业经营提供决策支持。财务体系生长和人才组织的强大生命力，犹如骨骼和血液，为世茂提供源源不断的动力。
在人才流动频繁的房地产行业，世茂集团的财务管理人员有着一个很多同行难以企及的优势——拥有稳定的财务管理团队。
财务人员是公司的财富，从某种程度上说，稳定的队伍和稳健的财务体系是密不可分的。在世茂中高层财务员工中，超过50％司龄在10年以上，超过70％司龄在5年以上。
世茂财务管理团队稳定的背后是企业的“留才”和“育才”之术。许世坛曾说，世茂是一个平台，这个平台的使命是成就人才发展。
在“留才”方面，世茂拥有专业和科学职业晋升制度，帮助员工打造更宽广的职业发展道路，也增强了他们对企业的忠诚感。据悉，世茂财务团队中很多核心骨干，都是由基础的会计岗位逐步攫升，成为独当一面的财务负责人。
在“育才”方面，世茂高度重视财务管理团队的培训，不仅在”世茂财务管理中心”官微中，推送融资技巧、跨地区项目财务管理具体案例和收并购经验等相关文章，还定期组织内部培训会，进行专业层面的实战经验分享，帮助员工解决工作中的疑难杂症。在培训过程中，强化责任感、企业家精神、品性第一和拼搏奋斗等文化要求，以此为基础推动财务组织百花齐放。
汤沸曾在内部财务培训会上感叹，“这是一个最坏的时代，亦是一个最好的时代；这是一个危机的时代，也是一个机会的时代。”无疑，在这个对其他房企而言的”冬天”，世茂成为成功穿越行业周期的勇士，迎来了逆势增长的“春天”。
