2019年3月26日，世茂房地产控股有限公司(下称“世茂房地产”或“世茂”；股份代号：813.HK)在香港公布了截至2018年12月31日止之全年业绩。

 

       回顾期内确认收入为人民币855.13亿元，同比上升21.4%；毛利额及毛利率分别为人民币269.49亿元及31.5%；股东应占核心利润为人民币85.51亿元，同比上升23.4%。为回馈股东的支持，集团董事会宣派末期股息每股70港仙，连同中期股息每股50港仙，全年股息每股1.20港元，同比上升20%。

 

       谈及集团2018年表现时，世茂集团董事局副主席兼总裁许世坛先生表示：「2018年，中国房地产政策调控面临的宏观经济环境更加复杂。在金融财政政策定向「宽松」的同时，房地产调控政策仍然「从紧」。本集团于2018年年初订下的全年合约销售额目标为人民币1,400亿元，有赖于集团优质的可售资源及产品结构，以及全国项目的放量，最终实现全年累计合约销售金额人民币1,761.5亿元，同比上升75%，实际销售额目标完成率达到126%。本集团致力于助动城市发展、为城市赋能，这也为实现整体有质量的增长注入了可持续发展的基因和强劲的内驱力。」

 

主要业务回顾

 

物业开发

 

1)    入账销售收入

 

       集团营业额主要包括物业开发、物业投资以及酒店经营的业务。截至2018年12月31日止年度，集团营业额达到人民币855.1亿元，较2017年人民币704.3亿元增长21.4%。年内物业销售收入为人民币809.1亿元，占收益总额的94.6%，较2017年增长21.1%。平均入账销售价格从2017年每平方米人民币13,585元上升1.6%到2018年每平方米人民币13,807元。2018年集团旗下入账项目总数为84个，较2017年的78个为多。其中，青岛世茂公园美地成绩斐然，入账销售收入达人民币38.33亿元；第二位为杭州融创宜和园，入账销售收入达人民币35.84亿元；第三位为泉州石狮世茂摩天城，入账销售收入达人民币34.71亿元。

 

2)    销售稳定增长

 

       集团于2018年年初订下的全年合约销售额目标为人民币1,400亿元，有赖于集团优质的可售资源及产品结构，以及全国项目的放量，最终实现全年累计合约销售金额人民币1,761.5亿元，同比上升75%，实际销售额目标完成率达到126%，累计合约销售面积1,068.7万平方米，平均销售价格为每平方米人民币16,482元。业绩排名稳步向前，增速领先行业。

 

       2018年上半年，一二线热点城市楼市有低位反弹趋势，同时一二线城市对低线城市的楼市需求传导效应仍持续。但楼市从2018年三季度开始冷却，部分城市量价回落的格局明显。集团在各线城市的推盘力度均衡，策略正确。

 

3)    项目工程及开发计划完成率达到预期

 

       2018年为集团高质量发展年，在建面积达2,902万平方米，竣工的总楼面面积约为892万平方米，较去年同期的765万平方米上升17%。展望2019年，集团计划竣工总楼面面积约1,050万平方米，在建面积约3,500万平方米，保持有质量的持续增长态势。

 

4)    土地储备稳步增加，为长远发展奠定坚实基础

 

       为支持集团的持续发展，集团采取积极而严谨的收购土地政策。集团于2018年分别于深圳、天津、郑州、福州、龙岩、台州、漳州、北京、宁波、石家庄、泉州、济南、长春、惠州、莆田、南平、厦门、德阳、嘉兴、温州、淄博、福安、三明、湖州、宜兴、银川、长沙、吉安、成都、泸州、乐清、常熟、徐州、杭州、内江、衡阳、兰州、青岛、无锡、泰州、盐城、南宁及荆门等地增加土地储备1,615万平方米（权益前），其中底价招拍挂、收购、合作占比约48%。目前，本集团旗下拥有264个项目，分布于全国87个城市，共5,538万平方米（权益前）的优质土地，优质土地资源及相对低廉的土地成本，成为世茂房地产在全国重要市场未来数年业绩的持续支撑。

 

       从地域来看，应对国家出台的分城施策调控以及该政策未来的可能持续存在，集团战略也相应作了微调，即：布局一二线城市同时，关注一二线外围可承载外溢需求的三四线城市。从土地成本来看，新增土地储备的平均楼面地价约为每平方米人民币5,099元。集团以一贯审慎的态度扩充土地储备，秉承稳健经营的一贯作风，在求发展与控风险的抉择中，综合平衡，双管齐下。于2018年12月31日，集团的平均土地成本为每平方米人民币5,386元，相对低廉的土地成本为日后利润率的提高提供了有效保证。

 

物业投资

 

       商业地产方面，世茂房地产透过持股58.92%的上海世茂股份有限公司（「上海世茂」）发展商业房地产。上海世茂已建立「以商业地产为主、多元业务为辅」的业务架构，以「租售并举、多元协同」的商业模式，并通过成熟的、优秀的商业综合体地产运营管理团队，以实现资产规模有效增长、经营业绩稳步提升、物业价值逐步显现的发展目标。

 

       于2018年，上海世茂从文化与商业的融合、新增及存量商业并行、打造智慧生态圈及完善服务体系四大方面着手，为商业项目注入更生动的内容场景，激发城市活力与未来。基于世茂与故宫的战略关系，世茂商业与故宫博物院开启多维度的跨界合作，兼容并包地将多元文化融入到消费者的体验中，将商业体打造成综合性的文化场所。此外，9月上海世茂广场盛装开业，昆山世茂广场继续深化调整，进一步完成品牌调整及业态升级。2018年，世茂商业在业界获得

 

       高度评价，荣获「2018中国商业地产年会第八届中国商业地产年会卓越企业」、「第十三届中国商业地产节商业地产卓越企业」等多项专业机构奖项，印证了世茂商业一年内不断攀升的品牌熟知度和品牌认可度。

 

酒店经营

 

       截至2018年12月31日止，本集团自持酒店已开业的有22家，包括上海世茂皇家艾美酒店、上海外滩茂悦大酒店、上海佘山茂御臻品之选酒店、南京世茂滨江希尔顿酒店、牡丹江世茂假日酒店、绍兴世茂假日酒店、芜湖世茂希尔顿逸林酒店、绍兴世茂皇冠假日酒店、福州世茂洲际酒店、天津生态城世茂希尔顿酒店、宁波春晓世茂希尔顿逸林酒店、武汉世茂希尔顿酒店、厦门康莱德酒店、宁波北仑世茂希尔顿逸林酒店、烟台世茂希尔顿酒店、沈阳世茂希尔顿酒店、杭州滨江世融艾美酒店、上海佘山世茂洲际酒店及委托给世茂喜达酒店集团（「世茂喜达」）管理的4家酒店。目前，本集团拥有客房数量近7,000 间。2018年开业的酒店有沈阳世茂希尔顿酒店、世茂成都茂御酒店、杭州滨江世融艾美酒店、上海佘山世茂洲际酒店。2018年本集团旗下自持酒店合计完成收入人民币19.1亿元，同比增加11.7%，EBITDA为人民币5.9亿元，同比增加5.4%。

 

       2018年是世茂喜达成立后的第一个完整日历年经营期，期间世茂喜达成功新签约38家世茂自主品牌酒店项目，是2017全年世茂自主酒店品牌签约数的2.38倍。其中，继2017年布局巴厘岛茂御酒店和茂御居公寓后，世茂喜达再次跨出国门，签约位于印度尼西亚和马来西亚的4个新项目，暨龙目岛茂御度假酒店，龙目岛御榕庄酒店，马六甲动漫睿选酒店及马六甲动漫睿选尚品酒店。截止2018年12月31日，世茂喜达旗下运营及筹开中的酒店包括4家奢华度假酒店「御榕庄」，8豪华五星标准酒店「茂御」，9家高端全服务酒店「世御」，3家豪华服务式公寓「茂御居」，9家高端灵感型精选酒店「睿选尚品」，25家灵感型精选酒店「睿选」，2家世茂喜达打造的全新品牌，1家第三方委托管理酒店。61家酒店中，已有10家投入运营，51家在开业筹备中。世茂喜达旗下酒店已布局以上海、成都、武汉、厦门、南京等为首的一、二线城市以及以昆明、南昌、嘉兴、峨眉山、阳朔等为代表的新兴经济发展潜力城市和旅游发展强劲地区。未来在持续聚焦快速发展的中国酒店市场的同时，世茂喜达也会积极开拓海外市场，坚定四年内发展100家酒店的目标，成为国际化的民族酒店集团。

 

       堪称世界建筑奇观的上海佘山世茂洲际酒店已在2018年第四季度隆重开业，该酒店开业后一炮打响，目前已成为上海重要旅游目的地。随着2018年多家新酒店的开业，2019年的业绩将会明显的增长。同时，上海世茂皇家艾美酒店及上海佘山茂御臻品之选酒店都会进行改建，短时间内业绩有所影响，但改建后的业绩将有较大增长。

 

坚持稳健财务政策

 

       集团稳健的财务政策为经营提供了坚实后盾，优秀的业绩表现体现出高质量发展的成果和奋斗的收获。财务管理稳中求进，开拓创新，全年关键财务指标可圈可点。

 

       集团一方面狠抓回款管理，严控风险；另一方面充分发挥资金管理优势，强化现金流考核。全年销售回款约人民币1,374亿元，同比上升70.4%。年底账面现金达人民币495.8亿元，较2017年底上升50.2%。本公司净负债率已连续7年维持在60%以下的合理水平。

 

       本集团率行业之先，2018年多渠道融资，种类纷呈。截至公告日，集团先后推出住房租赁储架式租金ABS开国内之先河；成功续期公募债、私募债总额人民币128.6亿元；境外发行人民币「点心债」21.5亿元以及美元高级票据23.2亿元，另外获批4年期5.7亿美元及35.5亿港元境外银团贷款，不断提升市场信心。同时，本集团多管齐下通过创新融资等方式，保持全年融资成本仅5.8%。尤其美元债利率优势明显，获得市场好评。集团还通过点心债等手段，大力减少汇兑损失。12月，穆迪将世茂「Ba2」评级展望由稳定调升至正面。标普、惠誉分别维持世茂「BB+」及「BBB-」评级，国内主要评级机构维持「AAA」的主体最高信用等级。

 

展望

 

       展望2019年，预计市场会延续2018年下半年的下行，其中部分三、四线城市价量存在明显下行趋势；一、二线城市价稳量涨。政策方面，在市场保持稳定运行的前提下，各项调控政策预计仍将以稳为主，同时也将更加强调因城施策、理性施策和结构优化。

 

       可售资源方面，集团2019年将推出约1,420万平方米的可售面积，连同截至2018年12月31日止约525万平方米的可售面积，集团于2019年可出售总面积约为1,945万平方米。

 

       财务政策方面，集团将持续深化落实稳健的财务政策，敬畏市场，审慎防范金融风险，进一步加强指标考核，紧盯回款和现金流，持续开展创新金融、盘活资金、优化成本，为集团经营保驾护航，为投资者实现价值。