世茂服务新赛道：抢滩2000亿高校园区物业市场

21世纪经济报道 21财经APP 唐韶葵 上海报道

2021-05-14 19:03

市值管理新筹码。

日前，世茂服务（00873.HK）旗下子公司浙大新宇进行了品牌焕新活动并发布行业首个针对校园后勤服务研发的 “宇林校园服务生态”。

 

早于2020年8月，世茂服务收购高校园区服务商——浙大新宇，意在高校物业增值服务，目前由世茂服务及其子公司浙江翔宇投资有限公司分别持股26%、40%。世茂服务就此打入高校物业服务领域，并有望持续深耕这一领域，为后续在管医院增值服务新赛道提供样本支撑。

 

事实上，抢筹增值服务，已不是世茂服务一家所为。早在2018年，物业公司头部企业管理层就意识到，物业服务未来主战场在增值服务。4月27日，恒大物业3290万全资收购恒大保险经济加码增值服务；万科早在2019年就收购戴德梁行中国区业务，介入写字楼物业服务。物业公司通过收并购抢滩增值服务一直在延续。

 

世茂服务执行董事兼总裁、浙大新宇总裁叶明杰指出，高校物业服务拥有2000亿市场容量，“从‘高校后勤服务’到‘高校园区服务’，从深耕物业细分市场，到突破服务边界，本次浙大新宇进行品牌焕新，其背后是世茂服务对于高校后勤行业的深刻认知及探索”。

 

值得一提的是，虽然高校后勤的服务市场规模高达2000亿，但市场化程度却只有30%左右，70%左右的市场有待开拓与深耕。2010年开始，教育主管部门开始推行市场化发展趋势。最近几年，高校市场化趋势进一步加快。国家的相关导向政策也越来越明确，在“十四五”规划及2035远景目标中，明确提出了“建设高质量教育体系”及设定了2035“建成教育强国”远景目标，高校后勤服务作为一项教育体系中保障性和基础性的工作，在今天显得尤为重要。

 

公开数据显示，当前国内高校学生总数，加上老师近4000万人，而浙大新宇的服务对象就是这4000万人。

 

为什么是浙大新宇？

 

截止2020年年底，世茂服务总在管面积已经超过了1.4亿平方米，合约面积超过了2亿平方米，服务300多万业主及用户分布于100个城市700多个项目。为何世茂服务首推高校物业服务品牌？

 

纵观世茂服务的业务结构，收入主要来源于三个主要业务板块，分别为物业管理服务，社区增值服务以及非业主增值服务。2020年财报显示，世茂服务的物业管理服务收入达到27.124亿元，占公司总收入54.0%，同比增长126.1%，而社区增值服务收入达人民币16.006亿元，占公司总收入31.8%，同比增长146.8%。另外，非业主增值服务收入达到了人民币7.127亿元，占公司总收入14.2%。同比增长11.2%。

 

2020年财报业绩发布会上，世茂服务董事会主席许世坛也曾被投资者质疑公司市值管理欠佳等，尽管这并非世茂服务一家面临的问题，但作为头部企业，同时面临资本对赌压力，世茂服务不得不抓住增值服务的风口。

 

叶明杰曾在多个场合提到，作为综合物业管理和社区生活服务提供商，世茂服务与其他物业公司相比，除了定位上的差异化之外，最大的优势在于精益化的运营管理；其次是专注在细分领域做纵向的深耕形成可持续的发展。

 

短期来看，世茂服务为了迎合资本市场估值，抢滩增值服务，但背后是公司可持续发展的需求。以浙大新宇为例，目前该公司服务的高校项目有200多个，2020年营收9亿多。以国内高校后勤市场2000亿市值匡算，市场化程度30%左右也就是6、700亿的市场，浙大新宇占比还不到两个点。

 

叶明杰的目标是，市占率做到15%左右，因此浙大新宇的增长空间还很大。叶明杰也指出，并非所有物业公司都能介入这一领域，浙大新宇的市场积淀，是其能在高校物业服务领域独占鳌头的主要原因，也是世茂服务收购这家公司的更深层次要素。

 

叶明杰分析认为，浙大新宇的市场占比与业务能力，已经与产业园区的物业服务管理能力和标准相当了。浙大新宇副总裁郗蕴超分析认为，随着世茂服务与浙大新宇的整合渗透，世茂服务将赋予浙大新宇更大的平台，除了全资源的共享之外，对浙大新宇业务的延伸和发展有非常大的促进作用。比如物业云平台、餐饮共享系统、疫情智慧系统等的投入使用。

 

增值服务硝烟四起

 

此外，团餐的赛道规模也超万亿，放在大物业的领域里面，是值得去深耕去拓展的垂直领域赛道。这也是世茂服务持续投入、重点打造的一个细分领域。

 

公开资料显示，世茂服务参股40%的浙江新宇教育后勤管理有限公司就是从事高校餐饮服务的，也是世茂服务深耕高校后勤综合服务的一个分支。这就是叶明杰所认为的业务能力——用专业化的团队服务高校后勤物业。

 

在叶明杰的规划中，浙大新宇就是世茂服务做增值服务的样本，等高校物业服务这一业务成熟之后，才有复制到其他新赛道的可能性。叶明杰认为，不管是深耕高校服务，还是其他新赛道，世茂服务在每一个赛道纵向发展、横向拉通，是为了让物业服务的价值最大化。“现在有很多新赛道，比如医院、医院内部实验室的管理，这都不是传统的物业管理。我们真正进入到医院物业的时候，希望跟高校后勤物业一样有专业度”，据透露，世茂服务在管20多家医院。浙大新宇将会在住宅以外的第二个细分赛道——高校园区物业服务进行深耕，然后进入医院等公建物业细分赛道上寻求新的增值服务机会。

 

此次浙大新宇品牌焕新，释放了世茂服务深耕垂直领域赛道的战略方向，也表明资本市场对于物业公司的关注点已经从最初的规模增长转向增值服务。

 

中指院数据显示，在港股上市的40家物业企业中，16家公司的管理规模已超过1亿平方米。其中，碧桂园服务、保利、雅居乐、恒大、彩生活的在管面积超过3亿平方米。

 

2020年，百强企业管理项目数量均值为244个，同比增长15.09%；管理面积均值达4878.72万平方米，同比增长14.02%；百强企业市场份额上升至49.71%，较上年增加6.10个百分点。TOP10企业管理面积均值为2.64亿平方米，同比增长27.57%，可以说竞争愈发激烈，物业公司继续开辟新战场，此时增值服务在各家物业公司的营收中占比逐渐扩大，物业公司在增值服务领域的投入也随之增加，新战场一时间硝烟四起。

 

2020年，物业上市公司经历过一次资本市场的市值回落，平均市盈率5、60倍跌落至3、40倍，一度被看作是投资泡沫被戳穿；物业公司开始挖掘培育新业态，抢滩增值服务领域。伴随着个别物业股遭境外机构“空袭”，尽管最后有惊无险，但这一轮资本市场到公司自身的业务变化对物业公司管理层带来了新的思考逻辑：将目光投向比传统住宅物业服务利润更高的增值服务领域。

 

教育部学校规划建设发展中心投资建设处副处长王晴、江苏省高等学校后勤协会副会长兼秘书长黄在宇等专家指出，后勤服务质量将成为高校的核心竞争力之一。

 

反观“十四五”规划报告中，六次提到了“物业”。叶明杰认为，国家为推动物业行业的发展，出台了利好政策，让物业行业面临新的机遇。首先，供给侧的改革推行社会化，专业化、市场化的趋势，实行“管办分离”、“事企分开”让高校能够更专注于教学，让物业服成为高校的一个后盾；其次，物业服务市场化深入导致物业公司对科技手段的应用，与之匹配的物业服务的需求也会产生变化。

 

（作者：唐韶葵 编辑：张伟贤）