编者按：时势造英雄，连巴菲特都说，"他在恰当的时间出生在一个好地方（美国），抽中了'卵巢彩票'（经济上升周期）。"毫无疑问，1978年改革开放以来，中国的国运毫无疑问处在一个剧烈的上升周期，期间也许偶有波动，但大势势不可挡，巨大的动能在短暂的时间中迸发出来，创造财富的效率也是世所罕见。

       不管是美股指数百年新高给我们的启示录，还是A股过去三年的表现，都明白无误地告诉我们，投资思路必须改变，投资就是下注国运。投资者在下注中国未来国运的时候，必须选择代表未来发展的头部公司。

 

       因此，在此辞旧迎新之际，格隆汇再一次组织了一次遍布全球70多个国家数千万会员大讨论的活动，让全球不同国家、不同行业、不同视角的投资者，一同寻找代表中国未来的核心资产。

 

       在《寻找2020年中国核心资产，赌国运，再出发！》发出后，各个渠道的会员讨论热烈，收集了数百万的投票反馈信息，隆重推出了：2020下注中国十大核心资产。

 

       让我们先回顾格隆汇2019年十大核心资产的表现。2019年十大核心资产的全年回报率为47.44%，大幅跑赢了基准指数（沪深300指数，36.07%）。

       就个股而言，2019年入选"十大核心资产"的股票有7只跑赢上证综指（22.30%），全部跑赢恒生指数（9.07%）。

       2020年，格隆汇依托遍布全球近70个国家的数千万会员优势，于去年底启动了这次历时一个多月的"下注中国"全球票选。最后经过数百万的有效投票统计，挑选出了2020年度十大下注中国核心资产。

       今天，我们就来说说“格隆汇2020年下注中国十大核心资产”的第三只股票——世茂房地产。

 

       地产股这么多，为什么偏偏选中世茂房地产？这是绝大多数投资者存在疑惑的地方。一线房企港股有中国恒大，碧桂园，融创中国；A股有万科，保利；它们也并不比世茂差。那究竟是什么原因使得世茂可以入围呢？

 

       1、入选核心资产的逻辑

 

       世茂的最近两波行情可以分为两个阶段，2018年11月份到2019年9月份，和2019年的9月到现在。世茂的第一波反弹完全可以理解为市场深度回调之后的补涨行情，在市场底部和股价低位的时候，公司也加大了回购力度，这期间回购股票数量8553万股，累计回购金额16亿港元。

 

       更有意思的是世茂第二阶段的上涨，从2019年9月份开始。而这个时点正是房地产行业经历了政策调控趋严之后，整个地产板块的估值被打到底部的位置。加上地产股的三季报整体增速加快，超市场预期，整个板块就开始反弹了。

       但是不同梯队，不同公司之间出现了分化，第二梯队的房企涨幅明显超过了第一梯队的地产公司。从2019年9月的低点开始计算，碧桂园累计上涨31%，中国恒大上涨34%，融创中国54%，万科A上涨24%，保利地产17%。而第二梯队的地产股，世茂上涨50%，阳光城47%，中国金茂43%，旭辉控股集团60%。

 

       从市场表现看，二线房企的涨幅为什么可以完全跑赢一线房企？究其原因，还是因为2019年销售业绩增速前者可以大幅超越后者。

       在第一梯队当中，2019年全年累计销售金额TOP5分别是万科，中国恒大，融创中国，碧桂园和保利地产。其中碧桂园5522亿元，同比增长10%；万科6308亿元，同比增长4%；中国恒大6011亿元，同比增长10%；融创中国5562亿元，同比增长21%；保利地产4619亿元，同比增长14%。

       可以很清楚的看出，一线房企中，融创的销售增速是最快的，对应的涨幅也是在港股同等规模的地产股中最大的；保利2019年销售增速有14%，也是A股涨幅最大的。

 

       重点房企的整体增速都有出现下滑，TOP100的地产公司增速从2018年的35%下滑到2019年的16%，第一梯队的房企增速基本保持在10%左右。二流房企当中会出现增速分化，部分公司的增速将会落在10%-20%的区间，当然也有少数公司增速会大幅加快，超出20%。

 

       在第二梯队里面，根据各个房企已经公布的数据。有6家公司2019年全年的销售业绩增速超过30%，其中以世茂房地产的48%的增速最快，销售金额也排名第一达到2600亿元。剩余几家公司的销售额也相差不大，基本稳定在2000亿元附近。

       二线房企2019年的销售业绩大幅跑赢一线房企，而且这种趋势在未来还会持续下去。为什么呢？基于这种判断大概有3点逻辑：

 

       1、行业调控趋严，地产商融资受限，多数小房企纷纷和更大房企合作，共同开发。

 

       2、二线房企较一线房企杠杆率更低，还有加杠杆的空间，所以合作项目后期还会加快。

 

       3、二线房企的销售基数比一线房企小，增速自然会快很多，龙头地产公司已经经历了这个时期。

 

       综合来看，二线房企增速更快，这是市场偏好这类公司的原因，也是投资这类公司能获得超额收益的原因。

 

       世茂能PK掉一线房企的逻辑已经已经解释明白了，至于在二线地产公司当中为什么偏偏挑中了世茂，不仅因为它卖房子卖的最好，最快；其实这家公司还是存在不一样的地方的。

 

       2、世茂的差异化

 

       多数房企存在极大的相似性，导致了根本没有特点。不过要说世茂有没有不一样的地方，概括下来大概有三点：1、销售额的高增速；2、虽然在全国都有布局，但主要土储在长三角和大湾区。3、与同类民企房企对比，杠杆率和融资成本更低。

 

       世茂的崛起也在最近两年，销售额从2015年的670亿元猛增到2019年的2601亿元，增长接近4倍的空间，而且在销售突破2000亿元之后，还能保持48%的高增速。公司的行业排名也从2017年的第16名跃升到2019年的第9名，同样的，投资世茂的也轻松获得了跑赢指数的超额收益。

       拆分销售面积和销售均价来看，也是一个量价齐升的过程。销售面积从2015年554万平米增长到2019年1466万平米；同时销售均价也保持了整体上涨的趋势，从5年的12100元/平米上涨到17744/平米，区间涨幅达到47%。也证明了公司在拿地成本方面控制的比较好，在各大城市的布局也是合理的，这种成长也是可持续的。

       二是土储结构的布局。2019年世茂在长三角，大湾区，福建，华北地区的货值分别是2850亿元，2600亿元，2200亿元，1730亿元；占比分别达到27%，25%，21%，16%。长三角和大湾区是国内经济最为发达的区域，公司的货值储备比例达到了52%，如果算上福建地区，比例是73%，和新城控股的发展方向也十分相似。

       低价买才能高价卖，世茂在一二，三四线城市的合理布局导致了土地成本的直接下降。这一次的拿地战略的调整在2018年就体现出来了：公司加大了三四线城市的土地储备，2018年新增土储结构中，三四线城市的土储面积提高了37%，占比62%；金额提升30%，占比43%。而2017年三四线城市的新增土储中面积和金额分别占比25%、13%。 

       三是杠杆率和融资成本。从港股，A股市场的可比公司来看；世茂的负债率由2016年到2019年中期提高了7%，但是还是排在主流房企的末尾。远低于融创，碧桂园，恒大；也低于A股的万科，保利，新城。

       剔除预收账款之后，世茂的净负债率更低，2019年二季度是59.6%。比行业其他公司更低的负债率，就能维持201年48%的高速增长的销售业绩，况且公司还有进一步加杠杆的空间，同时说明公司的内部运转比一般的地产公司更加高效。

       而对于融资成本呢？可以选择和世茂规模，背景差不多的新城控股作为比较对象。新城2018年的平均融资成本是6.5%，而世茂是5.8%，在融资方面比新城更有优势。

       地产股很难找出存在差异化的特点。如果非要找出不一样的地方，那么就是前面提到的3个不同点：一是销售业绩高增速，二是土储结构的布局和低负债、低融资成本的优势。

 

       3、未来的可能性

 

       世茂的看点除了销售增速快之外，还有就是子业务酒店和物业分拆上市的可能性。公司在近期的业绩会上也做了展望和规划。

 

       2018年，公司总营业收入是855.1亿元；其中房地产开发业务占比94.6%，酒店板块营收占比3.5%，物业管理占比1.1%。2019年公司计划的营收目标是：酒店板块42亿元，物业管理20亿元；2019年到2021年的营收目标分别是，酒店业务152亿元，物业130亿元。

       具体来看，世茂2018年年报披露的数据，公司旗下酒店一共有61家，客房数量总数超过23000间，并且绝大多数都是高端类型，考虑到和港股标的锦江资本五星级，四星级的客房总数差不多。假设也可以给到和锦江资本差不多的9X估值，那么距离世茂现在整体估值7.5X，分拆上市之后估值至少也有20%的提升空间。

 

       其次就是物业板块，2019年7月份的数据，世茂旗下物业在管面积有1亿平米，2018年该板块营收是9.0亿元，2019年营收目标是20亿元，体量中等偏上。港股的物业公司可以分为两种，一种是龙头房企旗下的物业公司，像碧桂园服务，保利物业市场可以给到40X PE，还有一种就是小地产旗下的或者是独立第三方物业公司，估值只有20倍左右。

 

       考虑到最近三年的销售业绩保持高增长，平均销售额在2000亿元左右，平均销售面积是1050万平米，同时2019年开始加快结算，这个增量对世茂旗下的物业业务刺激是巨大的。2019年，世茂销售额已经突破2600亿元，二线地产的增长持续性也比其他公司强。

 

       所以对于世茂这种市值接近1000亿，2019年2600亿元的销售额，48%的业绩增速；物业板块拆分上市也是可以给到30X PE的。

 

       4、总结

 

       世茂股价最近一波的上涨行情从2019年9月份开始到最高点，涨幅接近60%。估值也从6.5X PE抬升到9.0X PE，估值提高了38%，同时加上每月和2019年全年的销售业绩增速加快，市场有EPS快速增长的预期存在。

       目前因为“武汉肺炎”的事件影响导致整体市场大跌，恒生指数从高位回调了9.5%，世茂股价跌幅也已经接近20%。当前增速较快的二线房企中，世茂房地产估值7.5X，阳光城7.9X，旭辉控股集团8.2X，金地集团7.5X，相差程度不大。即使估值达到最近的高位9X PE，股价上涨幅度只有20%。

 

       对于业绩高速增长的公司，股价上涨多数都是盈利增长带来的。2017年到现在，世茂股价涨幅超过2倍，期间EPS同比增长了120%。所以投资地产股要想获取超额收益，应该选择世茂这种业绩高速增长的房企，赚盈利增长的钱。

 

       同时世茂最近三年的销售高增速，2017年增长48%，2018年75%，2019年48%，相当于业绩明牌，也为公司未来3年的结算和业绩增长提供了确定性。

 

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