1月20日上午9时，经历短暂停牌的世茂房地产（00813.HK）正式复牌，股价下挫6.3个百分点。3天前，世茂房地产停牌并公布了配售1.58亿股的消息。
除了世茂，2020年H股上市房企进行配股的还包括融创、新城等房企，如果再加上2019年底的富力和首创，两个时间里，H股上市房企中配售新股的名单达到5家。
作为上市企业融资的一种重要方式，在中国国内房地产融资趋严的背景下，配股增发让房企在短时间内以较低成本补充了现金流。但更多的房企则是为了即将到来的行业洗牌准备弹药。“未来中国房地产除了之前的大鱼吃小鱼、大鱼吃大鱼外，还将有一个新的出路，建立一个合作共赢的新平台。”在于福晟“合作”签约仪式上，世茂集团董事局副主席、总裁许世坛表示。
在房地产融资强监管的背景下，无论保持现有规模和地位的房企，还是继续在规模上有野心的房企；无论是日常经营，还是开疆拓土，资金是一家房企必不可少的弹药。
当房地产逐步向买方市场转移、销售和回款压力陡增等因素一并袭来，如何匹配到更多资金来支撑快速发展，对于房企这不仅是一个持续增长的问题，还是一个关乎生存的命题。
2020年前三周配股的融创、新城和世茂等3家房企，筹资总额超过2019年全年的50%。其中融创和世茂均在配股前进行了一场“世纪交易”，
配股融资
1月17日晚，世茂房地产发布公告称，将按29.58港元/股的价格配售1.58亿股新股，相当于已发行股本的约4.79%，经认购事项扩大后的已发行股本约4.57%。
配股完成后，世茂房地产总股本将由原来的33.01亿股增加至34.59亿股，共募集资金46.38亿港元。
世茂房地产并非2020年第一家宣布配股计划的房企，在此之前，已陆续有两家房企向资本市场抛出了配股的“橄榄枝”。
1月10日，融创中国宣布将以42.80港元/股的价格配售约1.87亿新股；时隔4天，新城发展的配售计划也随之“出炉”，以8.78港元/股的价格配售最多3.11亿股新股。
如若叠加上世茂房地产，3笔配股计划涉资总额高达153.49亿港元，这一金额超过2019年全年房企配股总额的50%。
此前，配股动作之于H股上市房企并非常态，但2019年下半年以来，这一非常态化融资手段开始集中显露端倪。
一名TOP10房企人士说，很简单，配股还是为了融资，这一方式既能补充现金流，也能增厚资本金和净资产，还能降低负债率。但一般投资者并不青睐配股，因为这将摊薄股东权益，配股完毕，房企股价或多或少都会出现下跌。
2020年开年，房企融资手段中，与增资配股同样密集的，还包括海外债发行与境内公司债“破冰”。海外债与公司债属于信贷融资，配股则是权益融资，“选择权益融资还是信贷融资，取决资金市场和证券市场行情，以及房企自身经营状况。”香颂资本执行董事沈萌告诉经济观察报，相比之下，权益融资不需要支付融资利息。
房企“祭出”配股计划，通常基于两种考量，要么是估值很高的开发商，用高估值的股票进行融资，降低融资成本；要么是经营压力大，估值低的房企，股东为了获取资金不得不低价配股融资，给投资者一个未来收益上涨的预期空间。
上述TOP10房企人士提到，多数房企会选择在股价涨到一定高点的时候进行配股，相对较为划算。
此次停牌的前一天，世茂房地产收盘价站上32.1港元的历史高点。29.58港元/股的配售价格，相较这一收盘价折约7.85%，对比交易最后5个交易日的平均收盘价折约3.36%。
前述TOP10房企人士表示，按照过往情况，大部分房企配股价格都有所折让。如果市场对信贷或债务融资的反馈不是非常积极，就需要折价配股来吸引投资者。“不折价没人买。”
从2019年5月，多个针对银行、信托公司及其他金融机构的文件密集发布，内容主要聚焦两个方面，一是控制房地产业务增量规模，二是严禁信贷资金通过各种方式违规流向房地产领域，监管部门管制方向重点落在房企前融环节。“A股上市房企增资扩股，必须提供募集资金的使用计划，增发所得资金必须进入银行专户、专款专用，若想变更募资用途必须召开股东大会批准。而且，还不允许募集资金用于日常运营。”沈萌称，但港股上市房企配股，既可以用于项目开发，也可以用于日常运营。
这也意味着，相比境内融资环境，H股通过配股融资的资金流向更为宽松。
准备弹药
1月13日，福州世茂洲际酒店，许世坛和福晟集团董事长潘伟明同时现身，2020年房地产界首桩交易曝光在公众视野。不过，交易双方均称这笔交易为合作，而非并购。
近两年来，世茂不断在房地产收并购市场攻城掠地，仅2019年一年，世茂的收并购名单上，出现了包括泰禾集团、粤泰股份、万通地产、明发集团、开诚实业等多家房企。
潘伟明创立的福晟，在过去也曾经历并购高光时刻。为了实现千亿目标，2015-2018年间，福晟在全国签下了107个项目。但销售回款并没有跟上拿地支出的步伐，最终福晟把旗下地产项目主导权交给了世茂。“我们在现金流管理过程中有些不足。金融机构的债务是死的，肯定要还，不可能欠钱不还。”潘伟明说。
拿掉“￥”的“南”成为2019年房地产行业一个重要的标签。“虽然总量上市场份额增加到近16万亿元的历史高点，但我们必须看到，供应量增长比较多，实际上开发商面临库存压力、去化压力和利润进一步收缩的压力。”在世茂集团与福晟合作发布会上，许世坛说。
如何解决这个难题？他给出了答案——前几年中国房地产行业更多依靠拼规模，依靠“大鱼吃小鱼”；下一步，这个行业将进入“大鱼吃大鱼”，甚至是整合的时代，“到了这个时代，（竞争）应该更加残酷。”
除了并购，世茂2019年的策略包括小股操盘。许世坛透露，有些开发商看好世茂的操盘能力，但因利润很高，舍不得给很多股份，只给10%或20%的股权。
对于并购，资金是关键，融资便成为房企的一道“命门”，世茂也不例外。许世坛讲的世茂强项里，资金管理和融资能力都分列其中。
世茂房地产在公告中称，配股融资将用于项目开发、偿还公司债务以及作为一般营运资金。而配股前，世茂刚刚经历了与福晟的世纪交易。目前福晟旗下项目多数处于停工状态，想要盘活这些项目，无疑需要大量资金。
在合作会上，许世坛提到，双方合作将以世茂福晟为载体，世茂福晟是一个独立平台，接下来是否会有一个新创造的logo，是一件很慎重的事情。初期，世茂是以代建、代管、品牌输出的角色进入，福晟旗下项目名称前缀也将改成“世茂福晟”。
“合作范围不是多少个项目，而是全方位。”许世坛说，他希望世茂福晟这个平台能够覆盖全部项目，既包括福晟存量可售资源及商业，也包括未来世茂福晟的新增项目及旧改项目。
许世坛认为，这并非收购。“主要还是做平台的整合，双方都是共赢的，而且双方都持有股份，只是世茂占比较大的股份，由我们来操盘入账。”
以往房地产并购，一般由收购方给出一笔股权对价并承接原股东借款。一名外资上市房企的投拓高管告诉经济观察报，如果大股东更换，企业信用提高了，银行可能不会要求提前还款，甚至可以做债务展期，或者审批贷款容易按期放下来，这样就大大缓解了被收购方的现金流问题。
许世坛说，世茂与福晟的生意，并不是需要多少钱，之前福晟的问题可能聚焦在短期流动性上，即短期债务需要置换成长期债务，将成本高的负债转换成低成本负债。
最近世茂联合金融机构、福晟财务团队，正在对福晟存量资产做财务、融资等方面重组。无论是世茂，还是福晟，灵活有效的融资方式是穿插与交易过程的重要支撑。
现金流挑战
无论拿地、收并购等业务拓展，还是工程建设等需要，现金流都是房企难以回避的主角。与各类融资相比，销售回款无疑是更为直接的方式。
世茂集团执行董事、财务管理中心负责人汤沸表示，后期希望福晟能够逐渐实现自我债务清偿能力。
房企面临的另一个现实是房地产销售增速放缓。“我觉得2020肯定是很有挑战的一年，前10名开发商销售增速会更慢，现在看2019年数据已经降到十几个点，未来也就10个点左右。”许世坛说。
2019年世茂房地产销售了2600.7亿元，同比上涨48%。许世坛称，一是世茂房地产销售业绩基数较小，二是世茂的整合能力比较强。
世茂集团执行董事、海峡发展公司董事长兼总裁吕翼透露，未来世茂福晟最大的挑战是把“福晟这一袋本身品质不错的面粉做好”。世茂海峡为世茂旗下公司，也是世茂与福晟合作的主导者。
在福晟号称1000多亿元的货值中，具备获取预售证条件的项目多数位于二线城市。对于2020年的市场，许世坛也比较看好一二线和强三线城市。此前，世茂曾经项目延伸到部分四五线城市。
2010年1月开始，世茂将对福晟旗下项目进行盘活：增加销售渠道，提升产品品质，提升售价，被市场接纳。
许世坛表示，此前，因资金压力福晟项目价格卖的便宜，利润低。在世茂福晟新品牌下，会提高售价。“这个资产可以赚钱，如果销售得好，资金压力就不大。”他说。
按照世茂计划，2020年世茂福晟销售目标要超过300亿元。许世坛希望分四年开发。他表示，他与潘伟明都不会做亏本生意，未来将逐步把旗下项目的刚需属性改造成改善类，卖出高溢价赚钱。
