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地产融资环境难言大幅改善，信用评级价值凸显
 

       2019年被普遍认为是房地产市场的“盘整”年，主要表现为规模增速放缓、融资监管频出导致的企业融资困难、投资更趋谨慎、破产和收并购动作增多等，房企的经营面临严峻的考验。
 

       2020年受疫情影响，房企经营压力加大，而且随着房企2019年年报的陆续公布，经营情况表现不一，评级机构进一步下调部分财务状况欠佳房企的信用评级。对于房企而言，信用评级的高低影响着融资成本的高低，以及融资的难易程度。那么信用评级主要是考察什么指标，值得企业关注，也是企业提升信用评级的努力方向。
 

       国内信用评级关系着房企发行公司债、资产支持证券等国内融资的成本，而国际信用评级则是房企发行海外债的一个有效凭证，同时，二者也是获得广大投资者认可的重要参考依据，因此，国内信用评级和国际信用评级的综合情况与房企年度平均融资成本息息相关。
 

       高信用评级的企业往往获得多家机构的认可，如惠誉给予中国海外发展A-评级，展望稳定，值得一提的是，纵观EH50房企的惠誉评级情况，中国海外发展是唯一一家信用评级达到“A”级别的房企。国内信用评级机构也给予中国海外发展最高信用评级AAA评级，展望稳定。穆迪和标普分别给予BBB+和AAA的较高评级，充分证明了各评级机构对中国海外发展在规模、财务、未来发展等方面的认可。此外，万科A、华润置地、龙湖集团、中国金茂以及世茂集团均同时获得国外三家机构的评级，其中，万科A、龙湖集团和世茂集团还获得国内最高信用评级。
 

       评级机构在对一家房企进行评估的时候，主要看业务状况、销售和投资、财务状况以及融资能力四大关键驱动因素，其中融资能力和房企背景息息相关。以中国海外发展为例，第一，业务状况一直保持强劲的势头，2019年实现营业收入1636.5亿元，同比增长13.6%，净利润率26.1%，远远高于EH50房企平均净利润率14.8%，素有“利润王”之称。第二、销售和投资均保持稳健，首先，2019年实现销售金额3771.1亿港币，同比增长25.2%，增速仅次于TOP10房企增速最高的世茂集团。其次，2019年中国海外发展投资相对保守，以稳健为主，符合当下房地产市场发展的阶段性要求。总土地储备近9千万，足够未来5年发展所需。第三，财务状况稳健，2019年净负债率33.7%，且一直保持较低的水平，现金短债比3，现金流充裕；第四，融资渠道多元、成本低。中国海外发展善于使用境内和境外多种融资方式，2019年融资成本4.2%，较2018年进一步降低。前三个因素和第4个因素是互为因果的关系，只有多种因素共同提升，才能实现良性循环。
 

       另外，房企的背景是不可忽视的重要因素。通常我们会发现具有国企央企背景的企业，其信用价值往往会更高，在上榜企业中，国企央企占比50%。这一点无可厚非，“信用”实际上考察的就是风险程度的大小，有国企和央企做信用背书，一定程度上提升企业信用。