2019年房地产企业粤港澳大湾区土储货值TOP30

日期:2020-05-15      来源:克而瑞地产研究      点击:

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       导 读 
       TOP30房企大湾区总货值达6.1万亿元,龙头房企重仓湾区布局有道。
 
☉ 文/克而瑞研究中心
       榜单解读
       2019年2月,中央出台的《粤港澳大湾区发展规划纲要》,规划囊括香港、澳门及9城的中长期发展路径,在香港、澳门、广州、深圳4个中心城市的基础上,进一步形成了广州—佛山、深圳—香港、澳门—珠海三个城市群极点,通过极点带动湾区内11个城市的整体发展。2020年4月,为激活要素市场改革以推进强大内需市场的形成,发改委印发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》,同日国务院印发《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》,两个文件一个指明新型城镇化建设的方向,一个为继续城镇化破除相关制度障碍(土地、户籍、资本、技术、数据等五大要素),预期相关领域改革可能提速,中长期利好粤港澳大湾区。受新型城镇化推进,将加快发展重点城市群,大力推进大湾区同城化建设,未来湾区将加速推进土地、户籍、投融资、社保、技术等制度改革进程,解决相关要素约束,以城镇化升级为主线,激活内需市场活力,进而带动基建、交通、地产、医疗、产业等方面协同发展,提前布局大湾区房企也能更好的享受政策红利。
 
       01 TOP30房企
       大湾区总货值达6.1万亿元
 
       2019年底,TOP30企业于粤港澳大湾区的土地储备货值和建面总量分别达6.1万亿元和2.9亿平方米,分别同比增长7%及下降10%;其中TOP10房企土储货值和建面总量分别达3.2万亿元和1.6亿平方米,占比超过50%。而根据统计局数据显示,大湾区9座内地城市2018年商品房销售额和面积分别为1.52万亿元和0.94亿平方米,按此来看,TOP30企业的货值可以支撑大湾区未来约4年的销售。
 
       此外,从大湾区(不含港澳)2016至2019年的招拍挂土地成交情况来看,TOP30房企的新增土地储备总量达到了0.81亿平方米,而9个城市的招拍挂土地成交建面总量则为2.24亿平方米,TOP30房企拿地占比达36%。可见,TOP30房企凭借提前布局和持续深耕,已掌握了湾区大量的优质资源。在充足的货源支撑下,TOP30房企未来在粤港澳大湾区的发展优势显著。
       02 碧桂园位列第一
       是粤港澳大湾区最大受益者
 
       从货值排行榜上榜的企业来看,大多都为规模房企。2019年操盘销售金额排名在TOP30内的房企数量多达16家,占据货值榜单的半壁江山,其中销售TOP10的房企达到了8家;此外销售TOP30-50的房企也占到了8席。
 
       在众多房企中,碧桂园无疑成为了最大受益者,其在粤港澳大湾区的土地储备超过3000万方,远远超过其他企业;拥有大湾区的土储货值4321.6亿元,占到了30家房企总量的7%。由于在大湾区拥有充足且优质的土地储备,碧桂园近年来于该地区的销售成绩也十分可观。2019年碧桂园国内权益合约销售前十城市中,就包括粤港澳城市佛山、惠州、广州及东莞,其中佛山更是位居各城市销售魁首,2019年权益合约销售达150亿元,占到了总权益销售占比的3%,市场占有率排名第一。
 
       此外碧桂园于大湾区仍有较多可售货值,截止2019年其于大湾区内拥有潜在权益可售资源约3226亿元。相信随着潜在项目的不断释放,将进一步推高碧桂园于大湾区的销售规模。
       03 保利、万科等老牌广东起家的
       龙头房企占据先发优势
 
       大湾区所涵盖的深圳、广州、佛山等城市恰好也是众多老牌龙头企业的发源地,这类企业以大湾区为原点,开启了全国化的规模扩张,其中包括从广州起家的企业保利;从深圳走出的招商、万科、金地等等。从货值排行来看,老牌广东起家的龙头房企强势占领了大湾区货值TOP5中的四席。
 
       以保利为例,自1992年于广州成立以来,经过多年发展其已形成了完善的全国化产业布局优势,其中在粤港澳地区,保利发展已实现了除澳门、香港外的湾区城市全覆盖。截止至2019年,保利发展于粤港澳地区的土地储备继续增长,拥有总货值3409.4亿元,土储建面达1926.9万平米,皆位于货值榜及土储建面榜的5强之内。
       04 龙光、佳兆业等本土企业
       深耕布局辐射发展
 
       除老牌广东起家的龙头房企外,还有许多扎根于本土深耕的当地开发商,实力也不容小觑,在粤港澳大湾区崛起的过程中充分享受政策红利。货值榜单中,本土企业的数量最多,达到了13家,拥有的货值总量占比达到了42%。这些房企凭借地缘优势,以大本营为核心,在深耕布局的同时向周边城市辐射发展,典型如龙光、佳兆业、合生创展、越秀地产、奥园集团等等。
 
       其中龙光集团2019年底在粤港澳大湾区的土储约为1917.8万平方米,在本土企业中遥遥领先,此外龙光未来还有较多潜在孵化中项目,可成为其未来新的利润增长点。此外,奥园集团立足于大本营广州,近些年来向周边城市延展的步伐明显加快,2014年首入佛山、2015年进驻深圳,2016年布局惠州,截止2019年已实现了粤港澳大湾区9+2城市的全覆盖,于粤港澳的土储量为778万平米。
       05 后起之秀世茂
       夺得外来房企货值榜首
 
       值得注意的是,作为中国经济活力最强的区域之一的粤港澳大湾区,也成为了众多外来全国化房企的必争之地。在货值排行榜中,此类房企的数量达到了10家,总货值达到了1.5万亿元,占到了总货值的25%。在全国化扩张需求推动下,加上看好湾区未来的发展机遇,这类企业包括世茂、融创、远洋等,积极地在广州、深圳、佛山等地频频落子。
 
       以世茂为例,最初是以上海为起点着重布局长三角,2010年世茂首次落子广州,2013年新进入深圳,2014年首次进入香港,2017年新进入惠州、中山、佛山,2018年新进入东莞。
 
       随着2019年湾区纲要的发布,世茂同时通过大规模收购,实现重点拓展及补仓大湾区,享受湾区政策红利。据不完全统计,2019年世茂通过完成收购粤泰、泰禾、颐和、鸿荣等公司大湾区项目,涉及10宗并购交易,其中世茂收购大湾区项目的交易对价为177.3亿元,占同期全年交易总对价的35.6%。2019年世茂于粤港澳地区收并购及招拍挂新增土储建面518万平米,同比大幅增长1169%,并首次进入肇庆、江门、珠海三城,完成了大湾区除澳门外的十城布局。
 
       在此背景下,截至2019年世茂于粤港澳的土储及货值快速增加,拥有湾区总货值3712.1亿元,相应土储建面达1546万平米,超越融创,夺得外来规模房企粤港澳货值榜及土储建面榜榜首。若伴随世茂与福晟“世纪大并购”的落地,未来世茂粤港澳货值还将大幅增长。
       展望未来,受益于粤港澳大湾区远景规划,释放巨大的改革制度红利,湾区将加速推进土地、户籍、投融资、社保、技术等制度改革进程,高素质人才的大量引进,及基建、交运、医疗、教育等基础设施的建设,高新科技产业的支撑,将给粤港澳9城房地产市场提供更为坚实的需求支撑,市场前景长期看好。 
 
       而对于提前布局了粤港澳大湾区的房企而言,可以更好的享受政策所带来的红利,推动企业规模更上一层楼。值得注意的是,此前的《粤港澳大湾区发展规划纲要》中还提到了金融、旅游产业、城市更新、科技产业、教育、生态等各方面的发展规划,这也为房企提供了绝佳的多元化业务拓展机遇。从传统住宅到创新业务,如医疗健康、海洋经济、产业小镇、特色小镇等,房企可以通过多元化的布局,创造新的利润增长点,增强企业竞争能力。