历时近2月的年报季刚刚落下帷幕，《国际金融报》联合亿翰智库发布《上市房企营业收入TOP50》及《50家典型房企净利率表现》，旨在探究企业阶段性经营成果和盈利能力。
国家统计局数据显示，2019年全国商品房销售额159725亿元，增长6.5%。
这是一个以万亿为计量单位的庞大市场，也是国民经济的支柱性产业。身处其中的企业动辄千亿销售额，在其他行业来看遥不可及的“千亿梦”，在这里只是一个“台阶”。
相较于合作开发导致的全口径合约销售额注水，营业收入更能反应企业阶段性经营成果，是其继续生产经营的资金来源，也是企业取得利润的基本保障。由于房地产业务结转的延时性，房企的营业收入通常反映的是其1-2年前的销售情况。
1 千亿营收阵营扩军至11家
近几年，房企销售额的快速增长也带动了营收的提升。TOP3、TOP10、TOP20、TOP50的门槛均呈现不同幅度的提高，其中营收门槛同比增幅最大的当属TOP50的41%，TOP3、TOP10的门槛也分别实现23%和26%的提高。
总体来看，各梯队营业收入综合占比变化不大，行业格局趋于稳定。TOP3营业收入总和13912.92亿元，占TOP100企业营业收入总和的27%，下降1%，TOP10、TOP20房企的营业收入总和占TOP100企业营业收入总和的比例分别为53%、68%，较2018年分别小幅下降了1%和2%，TOP50房企的营业收入总和占比不变。
与销售额相比，营收榜单的头部位次出现了些许变化。冠军依然在碧桂园和恒大间角逐，2018年恒大以4662亿元登顶后，2019年碧桂园营收凭借高达28.2%增长率反超恒大以4859亿位居榜首，恒大、绿地分别以4776亿元、4278亿元紧随其后，去年只有恒大1家营业额破4000亿，而今年三强门槛已被提至4278亿元，无缘三甲的万科，其3679亿元的营收与绿地间尚存在600亿左右的差距。
融创2019年实现营收1693亿元，虽不敌2359亿元的保利，但以57亿元的微弱优势领先中海，排名前进一位。原本跻身TOP10的招商蛇口此次下滑2位，排至12名以外，替代招商蛇口的新十强选手为1115亿元的世茂。和世茂一样，华夏幸福2019年营收规模也破千亿，因为这两家房企的加入，2019年千亿营收房企阵容扩军到11家。销售榜上为了十强门票竞争激烈的龙湖与华润，在营收上继续胶着，最终龙湖凭借353亿元的营收年增长额反超华润，跻身行业第八，也将对世茂的差距拉大至近400亿元。
营收与销售排行落差最大的当属新城控股，2019年新城控股以2708亿元的销售额排名行业第8，但其营业收入仅为858亿元，排名行业14名，尚不及销售额为1382亿元的富力（营收908亿元）。
2 头部房企增速放缓
不同规模房企的营收增速开始出现不同的变化。
TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50以及TOP51-100房企，营收平均增速分别为22.57%、32.02%、34.2%、51.66%及21.63%。50强中，随着房企排名增多，营收增速也在呈现逐渐走高的趋势。
TOP10房企中，碧桂园、万科、绿地、保利、华润置地营收增幅在20%-30%之间，中海和恒大增速分别为13.6%、2.4%，低于22.57%的平均增速，十强房企中仅有融创、世茂和龙湖三家增速超过30%。
50强房企中，TOP31-50段的营收增速最快，达51.66%。由于这一梯队中的部分成长型房企，2018年销售的快速增长体现在了2019年的营收中，例如合景泰富、新力、建业地产2018年的销售增速分别为77%、117%、76%，对应的营收增幅分别为233.75%、220.65%、108.12%。
并非所有的规模房企营收都在增长，50强房企中还有3家同比下降。其中禹洲地产营收下降4.38%，首创置业下降10.62%，泰禾降幅最大，为23.36%。
3 盈利能力两极分化
当龙头房企营收增速放缓，在房地产调控持续推进，行业竞争日趋激烈下，各家房企的真实盈利状况又如何？
亿翰智库数据显示，50家典型房企净利润率平均为13.98%，同比下降0.56个百分点。自2016年起，房地产调控政策加剧，多个地区实施严格的调控政策，如“限购、限贷、限价、限售”等，房企去化与以往相比更难，且限价等措施一定程度上压制了房企营收的上涨。
具体来看，合景泰富以40.29%的净利润率位居榜首，中海和金地以26.12%和24.51%紧随其后，净利润率在20%以上的还有德信、华润置地、宝龙和龙光，万科以14.99%排在20，华发股份擦边达线达到10%。净利率低于10%的典型房企也不在少数，其中不乏近几年增速迅猛的正荣、金科、佳兆业、新力等，阳光城、中南、绿城、绿地等依然未摆脱盈利能力低的困境，泰禾则以4.26%净利率垫底。
榜单说明
1、公司：选取在香港和内地上市且业务集中分布在中国大陆的地产公司；
2、时间：数据统计时间为2019年12月31日；
3、指标说明：部分公司年报本位币为港元的，均已按2019年12月31日的汇率换算成人民币；
4、资料来源：公司年报。
记者 孙婉秋 郑娜 张志峰
编辑 沈玉洁
