面对2019年难称乐观的房地产市场，世茂房地产拿出一份逆势上行的年报，几年前的前瞻决策和有效执行，造就了世茂连续三年的业绩爆发，而今，站上新起点的世茂已开始为“更上一层楼”打下基桩。

 

       3月30日，世茂房地产（0813.HK，下称“世茂”）发布2019年度业绩报告：公司全年合约销售额达2600.7亿元创历史新高，同比大幅上涨48%，以连续三年超过50%的复合增长率领先行业，签约额排名升至行业第9位。在关键指标上，公司营业额达1115亿元，同比大幅上升30.4%；核心利润 153.2亿元，同比大幅上升30.6%；净负债率维持在59.7%的低位，全年融资成本控制在5.6%左右。

 

      国内地产市场自2015年底开启一轮新周期延续至今，与以往“水大鱼大”的上升周期不同，尽管市场整体上行趋势明显，但存有分歧的方向判断、少有松动的调控政策，加之持续变化的宏观环境，三年多来世茂正是在如大浪淘沙下开创了新局面。

 

      业绩发布会上，世茂集团董事局副主席、总裁许世坛表示：“凭借稳健财务、优质土储、多元产业等多维度综合实力，世茂多项关键业绩指标稳步提升，在‘而立之年’更实现了第三个‘有品质高增长年’。未来，世茂将凭借‘大飞机’战略实现全速腾飞，从‘城市运营’升级到‘城市赋能’，为集团整体有品质的增长注入了可持续发展的基因和强劲的内驱力。”

 

      三大因素 推动世茂三年焕新

 

     前瞻布局核心城市群土储、组织改革激发地区公司潜能，以及摸准时代需求的全系优异产品，或是世茂在此轮行业头部竞争中胜出的三大重要因素。

 

     2016年-2019年，国内地产市场总体上经历了一线城市、三四线城市和强二线城市陆续接力的轮动，与此同时，从棚改过后低线城市的沉寂，到各经济圈的“抢人大战”，其中亦隐藏一条大的脉络，即城镇化加速度整体趋缓，核心城市圈对人口、资源集聚能力进一步加强。

 

     回到世茂此轮增长周期的起点2016年，公司管理层曾坦言“如果库存太多，心里沉甸甸的”。也是在这一年，世茂在三、四线城市施行严格的“以销定产”控制开工，将供货重心转向毛利率相对较高、库存去化风险较低的一、二线城市。

 

     依托前瞻性的战略思维，世茂积极把握国家战略重点区域及核心城市群发展机遇，在城镇化发展中寻得结构性红利。至2019年末，世茂权益前土地储备约7679万平方米，货值超过13000亿元，尤其是围绕一二线及强三四线城市的持续优化战略布局，并通过灵活多样的方式获取土地，上述区域土储货值占比达89%，实现了投资的收敛聚焦，也奠定了世茂今天业绩的基础。

 

      随着世茂在2017年销售额突破千亿，这家头部房企也主动求变，以实现在庞大体量下变革组织激发内部潜能。事实上，不独世茂，各家房企在规模剧增后也祭出各种新模式，从精总部、扁平化、到“阿米巴”式架构不一而足，但管理终究是一种实践，世茂在实践中验证了自身的成功变革。

 

      在此过程中，世茂适时在内部推进“充分授权+激励机制”——集团扮演服务者及监督者角色，地区公司成为实体经营者，自负盈亏，同时集团用“四张表”对地区公司的经营状况进行动态跟踪、分析及考核。用许世坛的话说，“我让他跑，我又经常在后面拉着他不让跑”，在激发潜能和凝聚目标之间获得好的平衡。在管理变革持续推进之下，2019年集团旗下世茂海峡总销售额就近900亿元，为世茂业绩增长贡献了重要力量。

 

      另一个不容忽视的因素则是产品，随着城市核心区域的开发整体步入尾声，客户对生活的需求日益精细化和多样化，产品往往能成为制胜的因素。世茂5大产品系，从客户细微化需求、全生命周期出发，对住宅产品进行了从刚需（云系）、改善（璀璨系）、高端（天誉、龙胤）以及近期主打新中式风的高端“国风”系，满足了客户从最早“二人之家”到“大三口”的全生命周期的人居需求。强大的产品力，也使世茂在高去化、高标准化率、高销售业绩以及产品溢价上得以兑现。

 

     财务稳健 “尾翼”撬动下半场

 

     在许世坛看来，地产行业现今已从“大鱼吃小鱼”的阶段，进入到“大鱼吃大鱼”的竞争。优异的资产负债表，以及持续夯实的综合实力，正是世茂为应对行业下半场竞争的战略级储备。

 

    业绩报告显示，至2019年底世茂的净负债率仅为59.7%，已连续8年维持在60%以下。债务结构方面，全年借款余额上升16%，达1265.6亿元，其中长期借款占比71%，短期借款占比29%，长期处于安全健康水平；现金比率1.6倍，流动性充足。

 

     即使在新冠肺炎疫情袭来的特殊时期，世茂亦安然应对，“通过统一管理资金，确保可动用资金至少覆盖半年以上刚性兑付，有效抗击新冠肺炎疫情对企业造成的资金压力。”公司披露的信息强调。

 

     值得注意的还有，随着银行、信托等间接融资渠道在调控之下日益收紧，世茂也越来越多地采取多元融资渠道，并在金融工具运用上屡屡突破，尤其是在资产证券化方面，包括物业收益权ABS、不动产公募ABN和住房租赁储架式租金ABS，都将成为进一步提升世茂资产负债表健康度的有力工具。

 

     历经三年高增长的世茂，抓住了此轮周期的丰厚红利，而业内外较普遍的判断则认为，随着城镇化从高速进入稳步阶段，宏观经济增速的放缓，地产企业单纯借力周期之势已很难再完全复制过往的成功。而以地产、空间为基础，满足美好生活的多层次需要，“给房子赋予内容”已经成为头部企业聚焦的重要方面。

 

     许世坛将世茂的多元业务发展模式命名为“大飞机战略”：地产开发是核心“主体”；酒店管理、物业服务、商业办公、文化娱乐为坚实“双翼”；高科技、医疗、教育、养老、金融等投资，则成为世茂平衡发展的关键“尾翼”。世茂也依托“尾翼”的前瞻性产业布局持续发力，其合作伙伴名单上包括科技、医养、教育领域的众多领军企业或顶尖品牌：商汤科技、云知声、和睦家、新风天域、哈罗公学等。

 

      在当日的业绩发布会上，许世坛表示，未来世茂将继续凭借多元业态运营能力及国际优质资源的整合能力，获取更多优质战略土地，开拓进驻更多新的城市，并且通过打造地标及大型综合体项目，实现对城市的深度赋能与扎根，进而提升世茂品牌的影响力。同时，在“城市运营者”的基础上，世茂将继续叠加升级到“为城市赋能”的新角色，深度赋能城市发展，让“大飞机”全力腾飞。显然，“尾翼”是此过程中的关键一环。