大鱼吃大鱼”时代来临 世茂福晟“世纪并购”样本

日期:2020-01-17      来源:中国经营网      点击:

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       2020年开年之初,世茂集团和福晟集团的“世纪并购”吸引了地产行业诸多目光,一时间传言满天飞,甚至有消息称此次交易涉及金额高达2000亿元。
       近日,世茂集团宣布全面接手福晟集团旗下项目,双方成立合作平台“世茂福晟”。新平台主要由世茂进行操盘管理,世茂福晟将涵盖福晟所有的资产和项目,包括1000多亿元的可售资源、三四千亿元的旧改货值、福晟旗下六建集团以及生活服务集团等。
       “大鱼吃小鱼”这一自然界法则常见,而世茂集团董事局副主席、总裁许世坛告诉《中国经营报》记者:“中国地产行业更多的是拼规模,现在是‘大鱼吃大鱼’的时代,这个时代会更加残酷,世茂2019年做了很多平台的整合,不是收购,是希望通过整合达到双赢。”
       此前,福晟因为并购项目过快过多,导致资金出现周转问题,因此引入同在福建的世茂集团作为“白衣骑士”,资产整合后,世茂如何尽快解决福晟当前困境,做好已有的“面粉”?
       “黑马”福晟扩张失速
       相比于部分媒体所说的“并购”,许世坛更愿意将这次“联姻”称为两大企业的战略合作。“世茂和福晟的合作,肯定不是说谁吃了谁,是在传统的收并购以外,还有新的建立平台的合作方式。”
       据悉,双方将在地产开发、旧改项目、物业管理、商业办公等进行全方位合作,成立新的平台“世茂福晟”后,双方将共同输出品牌,主要操盘者为世茂集团执行董事、世茂海峡发展公司董事长兼总裁吕翼。
       截至2019年11月,福晟集团的销售金额为637.7亿元,排名51位,这与其此前设定的“2019年900亿”目标还有一段距离,但为了这个目标,福晟集团曾在过去三年加速冲刺,这为其沉淀了为数不少的优质资产。
       在这次合作中,一度处于资金危机的福晟能提供什么?
       吕翼介绍称,福晟集团除了目前拥有1000多亿元的土地储备以外,还有100多亿元的持有型物业,以及在大湾区、郑州等地拥有的三四千亿元旧改货值,世茂通过与福晟合作,可以发力大湾区和旧改。
       任何事情都有一体两面,“加速扩张”一度让福晟在业内造就“拿地飞虎队”的传奇名声,但也是此次资金周转受阻的主要原因。
       福晟集团曾经也是“收并购”高手。2006年12月,福晟集团斥资1亿多元,收购了有70年历史,当年产值在20亿元以上的福建六建集团,被业内视为“蛇吞象”的经典案例。
       时隔近10年后,福晟再次在资本市场上“锋芒毕露”:2015年前后,为了上市,福晟逐渐开启规模化扩张之路,通过凶猛的并购拿地,囤粮拓储;2017年12月,福晟集团通过反向收购佑威国际,借壳登陆香港资本市场,拥有第一家上市公司福晟国际(HK.00627)。
       在启动上市计划的2年多时间内,福晟集团在海西城市群、粤港澳大湾区、长三角等重点一二线城市大量拿地。公开资料显示,福晟集团2017年新增1786.9万平方米土地,新增货值达3199亿元,排在全国房企第7名。
       而福晟集团2017年、2018年以及2019年前11个月的销售金额分别仅为403.8亿元、621.1亿元以及637.7亿元。根据克而瑞研究中心统计,福晟的新增货值与其同期销售金额比一度高达8.8,其拿地策略的激进程度可见一斑。
       并购耗费的大量资金使福晟备受压力,截至2019年6月底,其短期债务443.47亿元,同期货币资金仅为72.91亿元,即将到期的短债约70亿元,但非受限现金仅约57亿元。
       尽管资金周转受限,福晟拥有的资产却不可小觑。
       福晟集团董事长潘伟明认为:“福晟的多数项目地段是不错的,现在需要的就是怎么把产品附加值做出来,世茂在现金流管理方面能力良好,重考核、看绩效,怎么做出利润、溢价,对我们的团队也是革命。”
       换而言之,世茂和福晟正在共同探索新的合作方式,这种方式与“秋风扫落叶”般的传统收并购不同,需要双方共同发挥团队的优势,磨合期更长,未知性也更多。
       “并购王”世茂全面接管
       在刚刚过去的2019年,世茂集团以多次成功“收并购”在市场上声名鹊起,获得“并购王”的称号。
       从近两年的业绩来看,世茂正处于“高光时刻”。
       一直徘徊在行业第16名左右的世茂集团,2018年以1762亿元的销售金额,同比大幅增长75%的数字,往前踏了5步,排到了第11名;在刚刚过去的2019年,世茂集团销售金额2601亿元,同比增长48%,再次挤到第9名,增长速度在TOP10房企中位列第一。
       世茂集团以投资稳健著称,一直保有财务储备,所以在地产行业融资收紧的时刻,得以进行多次收购整合行动。
       从2019年3月底到6月初,80天内,世茂房地产接盘泰禾、明发、万通、粤泰四大地产公司项目,斥资200亿元扫了18个项目。世茂集团年初业绩会上,许世坛曾表示,世茂2019年70%以上的土储来自并购,将拿回款的50%买地。
       公开资料显示,世茂房地产2019年前11个月新增土地货值为2352亿元。其中,世茂房地产2019年斥资200多亿元通过收购泰禾集团、粤泰股份、万通地产、明发集团等20多个项目,录得逾1800亿元货值,占新增货值的71%。
       加上此次进行全面战略合作的福晟集团,世茂的收购对象境况相仿,都面临着资金问题。而被世茂大规模收购的泰禾、粤泰以及福晟身上还有着另一个共同点,那就是手中都有着较为优质的项目。
       “福晟这次合作,看中的是世茂的操盘能力,不是说把你吃了就没了。”许世坛进一步指出,“世茂希望做的是整合双赢,新平台双方都持有股份,世茂将带着产业链进去,从采购到工程管理,通过内部运营系统进行技术赋能等。”
       许世坛和潘伟明均提及此前世茂向粤泰股份收购的广州天鹅潭项目。潘伟明称:“天鹅潭附近其他项目的售价在五六万元(每平方米),世茂接手改造后预计可以卖到10万元(每平方米)以上,这也能看出世茂怎么把‘面粉’做好。”
       此次战略合作还涉及福晟集团下属福建六建集团、福晟生活服务集团。
       据悉,福建六建集团创建于1950年,为建筑工程和市政公用工程施工总承包双特级企业,建筑和市政公用设计行业双甲级资质企业,目前施工项目遍及全国30多个省市。
       六建集团总经理林栋指出:“六建集团作为福建排名第一的建筑企业,近年来已完成全国化布局,未来会在项目建筑开发上和世茂福晟进行合作。”
       福晟生活服务集团是福晟集团下属的、独立运营的市场化物业集团,在中国物业百强中排名TOP25,品牌价值超18亿元,管理区域包括福建、广东、上海、天津、江苏、湖南、河南等10省18市。
       许世坛称,福晟集团旗下的福建六建具备一级施工资质,可以打通上下游生态价值。此外,福晟高达3000多亿元的旧改土地储备,可以快速帮助世茂补上短板。
       旧改短板与做好“面粉”
       对于世茂而言,入主福晟最大的优势也许在于弥补旧改短板;对于福晟而言,引入“白衣骑士”不仅能纾解资金困局,如何做好“面粉”也值得学习。
       许世坛指出,旧改是世茂的短板。“按照土地储备来计算,世茂能排到行业第七第八,但是单论旧改项目,世茂可能要排到行业20名后,加上福晟的三四千亿元旧改货值,总体而言旧改储备可以排到行业第五第六。”
       潘伟明举例称,福晟在深圳前海有个150多万平方米的旧改项目,现在周边售价已经每平方米达到十几万元,保守估计货值已经超过千亿元。“旧改涉及到的村民听说了世茂和福晟合作的消息后都非常高兴,因为相信新的合作平台能为大家带来更多的增值利益。”
       在召开“世茂福晟”品牌发布会的前一天,潘伟明正参加前海旧改项目年会,村民们来了2000多人,摆了238桌的宴会。
       福晟的旧改板块依然是世茂需要倚赖的重要部分。
       吕翼称潘伟明在旧改上经验丰富:“一口客家话几杯洋酒下来,一个村子就拆完了。”在深圳一个城市,福晟拥有的土储货值就达到3000亿元;在郑州,福晟已拥有的土地储备面积达2万亩。
       潘伟明则表示,世茂的现金流管理能力良好,在组织架构、项目管理、品控管理上均具有比较强的优势,可以帮助福晟渡过难关。
       在把福晟资产全部装入“世茂福晟”这一新平台后,许世坛指出:“世茂福晟将涵盖福晟所有的项目,在采购、产品上都有优势,未来新入市的项目主要是福晟的旧改项目,也会由这个平台进行。”
       世茂怎么“吃下”福晟的千亿级别资产?许世坛认为,当前要务是把福晟的融资成本降低,同时把现有产品卖出更多利润。“主要是把短债换成长债,贵的债换成便宜的债,刚需型提升为改善型,做到利润有序地提升。”
       据悉,目前福晟已有的1000多亿元可售资源将分4年来卖,“世茂福晟”2020年的销售目标为300多亿元。
       吕翼指出,成立世茂福晟新平台后,会对福晟原来的结构进行改革,精简提效,比如人比较多的部分进行减员,部分花费比较高的地方会降低费用。