摘要：2019年岁末，各房企正紧锣密鼓的进行年关盘点。据克而瑞《2019年1-12月中国房地产企业销售榜TOP200》中，世茂房地产凭借2607.8亿的全口径金额，及1825.5亿的权益金额，双双摘得榜单“第九”， 2019年业绩完成率达124.18%。

       2019年岁末，各房企正紧锣密鼓的进行年关盘点。据克而瑞《2019年1-12月中国房地产企业销售榜TOP200》中，世茂房地产凭借2607.8亿的全口径金额，及1825.5亿的权益金额，双双摘得榜单“第九”， 2019年业绩完成率达124.18%。

 

       对于优于同规模企业的“超车式”增速表现，记者认为，收并购合作是其中重要的一环。2019是房企并购大年，Wind数据显示，截至12月20日，上市房企涉及的并购动态达787条，平均每天发生2起并购。投行的报告也指出，今年前三季度，世茂房地产在土地投资上动用约900亿元（权益前），占全年土地并购预算90%。

 

       而庞大的财务支出并没有造成债务压力，世茂“不差钱”的底气从何而来？对此，世茂集团执行董事、财务管理中心负责人汤沸向外界传达世茂财务运作背后的细节，让大众了解世茂财务不是一个指标胜出，而是各个财务要素的组合战，是系统完胜。

 

       看似激进实则严苛的“世茂式收并购”

 

       事实上，在收并购方面，世茂并不像外界所想象得那么激进，而是有着自己严苛的红线准则。

 

       汤沸表示，首先，世茂对于收并购项目在筛选条件上非常严苛，从而保证了合作项目能实现高收益、高利润和高回款。另外，世茂的收并购项目一部分是来自于志同道合的合作伙伴，但绝大部分是由金融机构介绍而来。相较于传统的合作渠道，由金融机构充当信任背书，股权和债务结构更清晰，尽职调查会更快速完成，规避不少风险。而金融机构之所以主动提供优质项目给世茂，汤沸也介绍说，其一，世茂资金流动性好，金融机构对其充满信心，世茂是少有会配置理财资金的房企；其二，在财务垂直管理体系辅助下，世茂拥有高效的工作效率和快速的决策机制。

 

       其次，由于大部分的合作项目，世茂都是采用承债式收购，自身所支付的现金并不多，大大降低了对负债率的影响。汤沸强调，在世茂每一次收并购过程中，法务和财务都会前置参与合作项目的谈判，一旦发现问题，及时提出风险供管理层参考。这在很大程度上，规避了项目的投资风险，也保证项目投资的资金高效流转。

 

       得益于不断加速的收并购，今年上半年世茂完成了2500亿元货值储备，其中通过并购新增的货值规模达1800亿元，占比约70%。截至2019年6月底，权益前土地储备约6407万平方米，权益前土储货值超10500亿元。

 

       充沛的资金为长远发展增加砝码

 

       在稳健的财务管理步调下，截止6月30日，世茂账面资金总额为522.3亿元，未动用银行及交易所等金融机构融资额度约400亿元，不仅足以覆盖一年内到期的各种借款，还有一定的余额可以购买理财产品。

 

       汤沸介绍，临近年终，世茂尚有100亿元的公司债额度没有使用，目前公司现金流充足，暂时没有资金使用的需求，不需要动用这部分额度。

 

       地产业界和有关券商也表示，发债融资、银行授信和销售变现等手段也保证了世茂的资金充裕。今年，世茂房地产优先在海外发行美元优先票据，由于世茂是A+H双上市平台，目前的联合信用评级是AAA评级，世茂的一些高收益票还会吸引投资者抢额度。谈到在国内的融资方式时，汤沸特别强调，房地产涉及的产业链广泛，融资应该呈现“多姿多彩”。近年来，世茂不断尝试房地产金融创新，尤其是资产证券化道路的探索，形成了一套独有的低成本模式，在资本市场上拥有众多“首单”头衔，包括全国首单的物业收益权ABS、全国首单的不动产公募ABN和全国首单住房租赁储架式租金ABS等。

 

       这些金融创新举措不仅拓宽了融资渠道，还令世茂的融资成本逐年降低，由2015年的6.9%降至2019年中期的5.6%，为公司应对市场变化提供了强大保障，使得它能够更安全地在地产浪潮中前行。

 

       此外，世茂房地产的银行授信总额1555亿；公司的中期票据还有80亿未使用；年中经营性现金流净额在99.99亿，比2018年末的22亿宽裕许多；再加上靓丽的销售成绩单，无不显示世茂房地产的现金流显著乐观。

 

       多元的融资渠道和充裕的现金流，也让各大机构对世茂稳健发展同样看好。国际评级机构惠誉国际给予世茂“BBB-”评级，在内地的民营房地产企业里，目前只有世茂和龙湖获得投资级的评级。

 

       具有世茂属性的完善的财务管理体系

 

       经历过三次金融危机的汤沸看来，“一个优秀的企业不能总是跟着市场的节奏走，如果完全按照市场节奏，很容易到低迷期无法收回。”

 

       所以，世茂在精准研判市场趋势后，首先建立适合自己的财务节奏，确保财务完整性，为其稳健发展夯实基础；其次，世茂还建立了完善的财务管理体系，实行集权式的垂直管理，财务工作由集团总部进行统一领导。

 

       在业务层面，集团总部对于销售回款、经营性现金流、利润等指标有着明确且严格的要求，授权和批准每一块投资新地都是一次完整的财务流程的循环演算。这既是集团对资金流向的绝对管控，同时也提高资金调配和周转效率。

 

       如今，在行业整体增速放缓的大背景下，世茂能够逆势增长，重返十强，与其强大的财务管理体系密不可分，在互相成就的过程中，成熟稳健的财务管理能力亦体现了优秀的企业在发展过程中的经营艺术。三十年不断奋进的世茂，相信未来将迸发更辉煌的前程，终将实现“成为行业引领者，打造百年世茂”的企业愿景。（文/华章）

 

       责任编辑：张蓓 主编：张豫宁