8月27日，世茂房地产（00813.HK）在香港举行了2019年度中期业绩发布会，管理层介绍，2019年上半年，新增权益前土储面积1412万平方米，新增权益前货值约2500亿元。其中，收并购获取权益前土地计容建筑面积900万平方米，货值达1800亿元。截至2019年6月底，权益前土地储备约6407万平方米，权益前土储货值超10500亿元。

 

       半年新增货值超过2500亿的世茂 为什么会越买越有钱？

 

　　上半年，在新增了超过2500亿元货值的土储之后，世茂的经营性现金流净流入接近百亿元。为什么新增了这么多土储，世茂的现金流却依然如此充裕？

 

　　一个工作日的上午，在世茂总部的会议室里，世茂集团执行董事、财务管理中心负责人汤沸向和讯房产揭开了背后的故事。

 

　　制度：绝对保障了世茂的现金流安全

 

　　从创立至今，世茂房地产已经历过三十年的市场洗礼。在这三十年中，行业格局不断洗牌，市场环境一变再变，而世茂却始终能够成为业绩常青树，位列行业领先阵营。其中一个很重要的因素，就是世茂拥有自己的发展理念。这个理念就是根据自身的节奏来发展，而不是盲目跟风市场。

 

　　汤沸告诉和讯房产，世茂的拿地投资有着自己的红线。销售回款、经营性现金流、利润等指标不达到一定的规模，是不允许地区公司拿地投资的。即使达到了拿地的要求，拿地的金额，也要根据地区公司的回款和现金流来做决策，规定地区公司按回款的比例投资拿地。而且，对新投资土地的利润会有明确的要求，如果测算出来利润不达标，那么集团不会同意再投资。

 

　　比如今年上半年，世茂参与了很多公开市场的土地拍卖，但真正拿到的地并不多，其中一个重要原因，就是因为竞标价格超过了世茂事先测算的土地投资上限，利润率也不达标。

 

　　不仅公开市场拿地世茂会设计上限；在非公开市场，也是同样如此。比如，曾经有一个超大盘项目有意寻找合作伙伴，世茂测算只有在股权转让金额在收购价格红线以内，才能实现一定盈利。

 

　　但是，此时又有其他买家想买这个盘，给出了远远高于收购价格红线的股权转让价格。世茂就果断地放弃了这项合作。

 

　　事后复盘也发现，该项目现在已经完全无法盈利，而且销售缓慢，给资金周转带来很大的问题。

 

　　事实上，在对外合作方面，世茂完全不像外界所想象得那么土豪，反而在很多条件上，会有很苛刻的要求。正是因为合作条件的严格要求，才保证了这些合作项目能顺利实现营收、利润和回款指标。

 

　　对投资的严格管理，只是世茂确保现金流安全的环节之一。

 

　　在二季度针对世茂财务人员的培训上，汤沸强调，需正确认识现金流概念，不与内部考核口径混淆。拿地前期就要关注如何进行高效周转，从而实现回款，并首次对各地区公司核心竞争力进行简要分析。对于地区公司，如果回款指标达不到，利润等指标是会被扣罚的。

 

　　而和很多房地产企业不同，世茂的财务管理一直是垂直管理体系，财务工作直接由集团总部领导。地区核心财务管理人员的任命和考核，都是由集团财务管理中心参照各地区公司意见后作出的。这既保障了财务监督，又能进一步保证集团对资金流向的绝对管控。

 

　　因为，对现金流的有力管控，使得世茂常年“不差钱”。截止今年6月30日，世茂的账面资金总额超过520亿元，不仅足以覆盖一年内到期的各种借款，还有一定的余额可以购买理财产品。

 

　　“不差钱”才让世茂收获更多机会

 

　　俗话说，银行喜欢有钱人。手里有钱，才能借到更多、更便宜的钱。国际著名评级机构惠誉国际给予世茂“BBB-”评级，使得世茂成为少数几家获得投资级评级的内地民营房地产企业。穆迪也在今年9月将世茂评级由 Ba2 上调至 Ba1，展望“稳定”。境内中诚信国际及联合评级等机构维持“AAA”的主体最高信用等级。这些评级在民营地产公司行列，已经是标杆之一。

 

　　在资金收紧的下半年，世茂集团旗下的世茂建设又于11月成功发行了五年期和七年期公司债券，票面年利率分别为4.3%和4.8%的债券，总规模达到19亿元，融资成本优势明显。截止11月底，世茂仍有数百亿元的发债额度尚未使用。

 

　　金融机构在了解到世茂的资金情况后，争相作起了媒人，介绍起优质项目来。汤沸说，今年很多笔和其他企业的合作，主要是因为金融机构的介绍。

 

　　相比于传统的合作渠道，这些由金融机构介绍的项目，股权和债务结构更清晰，尽职调查会更容易、更快速完成，风险要小很多。

 

　　每一次，世茂的法务和财务都会前置参与合作项目的谈判，一旦发现问题，及时提出风险供管理层参考。这在很大程度上，规避了项目的投资风险，也保证项目投资的资金高效流转。

 

　　由于，大部分的合作项目，世茂都是通过债务重组来完成收购，自身所支付的现金并不多，加上今年世茂房地产的前11月合约销售总额约为人民币2,277.3亿元，较去年同期上升47%，才会出现越买越有钱的现象。

 

　　财务团队多年维持稳定

 

　　如果说，行业领先的财务管理，是世茂快速实现规模提速的前提。那么，世茂的财务管理团队，则是实现高水平的财务管理的重要保障。

 

　　在人才流动频繁的房地产行业，世茂集团的财务职能有着一个很多同行难以企及的优势——稳定的核心管理团队。

 

　　汤沸说，世茂财务管理的主要骨干，司龄都在十年以上。她本人从加盟世茂至今，也已超过15年。司龄达15年的职业经理人，而且是负责财务工作的，在行业内并不多见，体现出公司稳健、尊重职业经理人的文化。

 

　　财务管理团队的稳定，来自于良好的晋升机制和管理体系。团队中很多核心骨干，都是由基础的会计岗位逐步攫升，成为独当一面的财务负责人。相比于那些财务负责人主要由其他企业空降的开发商，这样的职业晋升制度，显然更容易让员工安心工作，也大大增强了他们对企业的忠诚。

 

　　汤沸说，世茂对财务人才的要求，除了比较特殊的部门，并不要求一定要拥有CPA（注册会计师）或者必须有很高的学历。只要满足岗位的不同职能需要，那些没有CPA证书或者高级职称的财务人员，也一样能提拔到重要的岗位发挥特长。

 

　　除此外，世茂还高度重视财务管理团队的内部培训。以今年2季度的财务管理内部培训会为例，世茂财务管理中心就从融资经验、跨地区项目财务管理经验、收并购制度、二手项目财税问题分析等进行培训探讨。在汤沸看来，好的管理就是充分激活团队的正能量，并基于具体案例与实践进行专业层面的经验分享，回顾反思的同时，进一步明确管理要求。

 

　　上述培训立足于实战，更有针对性和实用性，能够帮助团队员工解决工作中的实际问题。

 

　　正是凭借着强大的财务团队、严谨的财务制度、精确到具体数字的考核管理，世茂才最终在保障财务绝对稳健的前提下，实现了快速的规模增长，以及现金流的充裕，最终促进公司健康发展，企业稳步前行。