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访蔡雪梅:全能世茂的新变革
观点地产网 2013年7月26日
          伴随着中国房地产一路前行,博鳌房地产论坛至今已历十二载,见证了行业曾经的春风得意或彷徨无措,有过黄金十年也有晦暗岁月,但终究还是跨过所有羁绊,走到了第十三年的门前。
      进入新改革时代,如果说房地产已经被部分巨头垄断了绝大部分的影响力和商业利益。那么,我们在2013博鳌房地产论坛完全有必要寻找更多新的声音、新的面孔及内在多元素的新力量,这样也许可以看到更不一样的未来。
      8月13-16日,2013博鳌房地产论坛将在海南如期开幕,围绕论坛主题“改革时代的地产新力量”,观点地产新媒体遍访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等人士,推出“改革时代的地产新力量”2013博鳌房地产论坛系列报道。
      经过一年的调整,世茂集团以全新的形象出现。
      回顾这场变革,世茂集团副总裁、营销公司总经理蔡雪梅认为,之前的世茂在“豪宅教父”这个神坛上下不来。
      在她看来,成功是把双刃剑,既可以促使企业成为最优秀的;但也可能导致企业止步不前,被人超越。
     “房地产已经经历了二、三十年的快速增长期,优秀的开发商对于产品本身的打造能力基本不会有大的差别。”蔡雪梅续称,开发商就好像大厨一样,前十位大厨的炒菜本事谁也不会比谁差,未来考验这几位大厨价值的,不是能够做什么样的菜,或者做菜的差异到底有多大,而在于谁能够更快创造出满足客户潜在需求的菜品出来,这是影响未来竞争格局的关键。
      与国内前十位的其他开发商不同,世茂是一个具有强烈危机意识的企业。
      今年年初,世茂成立了战略资源部,主要做跨界重大资源整合。
      在蔡雪梅看来,世茂不再局限于单一的工作,盖盖房子,做个花园,做个园林,然后卖房子。
      一季度,世茂发布了未来3-5年战略定位,城市进化的先行者是该公司下一步的发展目标。目前来看,世茂旗下业务已经涵盖了住宅、商业、酒店、旅居以及产业。
      对于业界持续关注的世茂集团“四架马车”(住宅、商业地产、旅游地产以及产业集群),蔡雪梅介绍表示,上述四大板块中住宅和商业占比最大,达到60%-70%;其次是旅居地产占到20%,产业集群占10%。“我们现在还没有做具体的定位规划,但是旅居地产肯定是公司下一步要拓展的新领域。”
      以下为观点地产新媒体对世茂集团副总裁、营销公司总经理蔡雪梅女士2013博鳌房地产论坛采访实录:
      观点地产新媒体:世茂集团四大业务板块占比分别是多少?未来比较理想的配比是多少?
      蔡雪梅:四大板块中住宅和商业占比最大,达到60%-70%,其次是旅居地产占到20%,产业集群占10%。具体的定位规划还没有做,但是旅居地产肯定是公司下一步要拓展的新领域。
      其实,今年博鳌房地产论坛的主题是“改革时代的地产新力量”,这是一个很好的切入点和主题。
      房地产已经经历了二、三十年的快速增长期,优秀开发商的产品打造能力基本不会有大的差别。就好像大厨一样,前十位大厨的炒菜本事谁也不会比谁差,未来考验这几位大厨价值的,不是够做什么样的菜,或者做菜的差异到底有多大,而在于谁能够更快速创造出满足客户潜在需求的菜品出来,这是影响未来竞争格局的关键。
      我们认为,未来房地产行业的竞争就像手机之间的竞争,通话质量、屏幕大小、耗电量已不再是关键,而是完全脱离了这个层面的竞争。在这样的竞争格局下,单一的工程质量、开工面积、开工规模、年销售额、利润率等基本层面比拼的时代即将过去,未来将会进入到另外几个纬度的比拼。
      首先是品牌的比拼,品牌背后代表的是企业输出的不仅仅是单一的产品,还能赋予产品和客户更多的东西;第二,在资本层面也会进入到相应的比拼阶段;第三,会出现洗牌,出现创新的竞争模式或者商业模式。
      观点地产新媒体:世茂将如何应对这些新的比拼?
      蔡雪梅:我们在今年一季度发布了世茂未来3-5年的战略定位,即城市进化的先行者。长远的定位是希望成为整个行业的引领者,整个团队都非常清楚。
      对于行业引领者,我们的理解是希望世茂未来销售的是不仅仅是产品,更多是生活模式,内部称之为“世茂生活方式”,从而实现企业的长足发展,引领行业的创新发展。其根本目的就在于通过打造出全新的世茂生活方式,带给客户全然不同的生命体验和生活品质。
      世茂是一个有很强烈危机意识的企业,与国内前十位其他开发商有巨大的不同。业务已经涵盖了住宅、商业、酒店、旅居以及产业,所以世茂不需要转型,已是全能。
      其实,世茂本身的基础非常好,只是之前在“豪宅教父”这个神坛上下不来。成功是把双刃剑,既可以促使企业成为最优秀的,也可能导致企业止步不前,被人超越。所以,我们经过了2012年的变革,并在2013年上半年持续发声。
      观点地产新媒体:开发商与电商合作已经比较普遍,世茂集团在这方面是如何考虑的?
      蔡雪梅:在这方面我们提出了云服务。事实上,在去年3月份已经提出了“服务创造价值”的口号,并做了一系列为业主创造增值服务的内容。
      与今年新提出的云服务相比,去年做的是点状战略合作,这个合作是松散型的,我们只是把资源引入进来,但具体如何操作、操作到什么程度,我们并没有管控权,无法决定和主导。而云服务则完全不同,世茂会充当最重要的角色,发挥主导作用。
      比如,我们与东软熙康合作,并不是单纯把东软熙康引进来,而是建立了合资公司世茂熙康。意味着我们不仅投入了资金,还包括人员、管理,从而确保持续为客户提供及时的服务。
      这是属于健康云,另外还有商务云,主要依托世茂自身的酒店。我们预计2017年在全国实现27家酒店开业,2017年之后保持每年开业1-2家酒店的速度。
      这就意味着世茂的业主可以享受世茂其他服务,我们称之为“世茂中国城市会客厅”。
      观点地产新媒体:具体如何操作?
      蔡雪梅:因为世茂业务涉及的地区跨度比较大,从一线城市到四线城市都有。比如,在三四线城市买了一套普通住宅或者公寓的客户,就可以依托我们的云平台,通过服务热线,拥有世茂在全国所有酒店的入住权,而且能够拿到最便宜的价格。
      此外,我们会对每一户业主的家庭健康需求、旅游度假需求、商务需求、教育需求以及个人需求等进行整理,建立起各自的档案袋。
      观点地产新媒体:世茂一直准备进入珠三角,这方面有没有新的进展?
      蔡雪梅:事实上此前世茂已经进入了珠三角地区运作项目。近期想拿的那块地也已经挂牌了,因为刚刚挂牌,所以我们在报名跟进。而且投入了很大力气进行前期的设计、规划以及一系列的测算,准备较充分。
      观点地产新媒体:对于合作模式有怎样的想法?
      蔡雪梅:对于世茂而言,合作是发展的重要模式之一。在这样的一个竞争环境中,我们不会完全只靠自己的力量。此前世茂也已经与其他企业有合作开发的经验。
      在这方面,我们会比较关注几个点。第一,拥有相同的价值观,在操盘能力等方面不见得要和世茂一模一样,但希望能够取长补短,能够互相借势。
      第二,对于重点项目,希望能够拥有核心主控权,在所有的合作项目中,世茂能够起到一定的主导作用。
      通过前几年的合作积累,世茂有从合作方中退出、有改变合作的方式的情况,比如通过增加持股掌握项目的主控权。
      第三,希望实现双赢,一定不能是某一方受益的结果。
      观点地产新媒体:今年全国土地交易活跃,怎么看这样的土地市场表现?
      蔡雪梅:从上半年地产销售来看,形势很好,出现量价齐升的态势,从而激发开发商拿地的热情。再加上去年大家比较审慎,土地的储备量和供货量在今年上半年偏向紧张。这种情况下,众多房企上半年拿地动作频繁也是正常。
      事实上,下半年才是土地供货的窗口期,世茂也将继续拿地,为明年增加销售额做储备,所以我们下半年会择时而出。
      目前来看,我们的土地储备量还是很好的,同时去化节奏和周转率也非常好,可以以静制动,伺机进入。
      观点地产新媒体:国五条出台之后,大部分城市并未出现“量价下跌”的状态,您认为原因是什么?
      蔡雪梅:如果单从打击投机来讲,上半年的政策收效不错。根据我们的监控,投资客户已大大减少,房价上涨主要是因为市场自住需求的释放,其实这也是整个市场机制运作的最终结果。
      下半年,政府可能会加大落实政策的执行力度,也可能会继续出台一些细则性的政策。比如,增加房产税的试点城市,增加限价的城市,上半年限价还主要集中在一线城市。下半年可能会在原有既定方向性政策上做一些补充、落实、细化,或者更严格监控落地执行,让地方政府和相关的机构有更清晰的依据和执行标准。
      随着土地价格、人工成本的增加,与此同时房屋建造成本的不断攀升,这些都是房价上涨的其中一些因素。
      观点地产新媒体:怎样的涨幅水平,您认为是比较合理的?
  蔡雪梅:这个很难衡量,因为市场波动、供需比例的变化,包括一定的市场时机甚至企业的阶段性需求都对价格有一定影响。涨幅是否合理要依据不同的市场时机、不同市场阶段进行判断,各个时间节点不一样。
      比如在供货量大的节点上,可能各家都不涨价,而是拼命的冲量。上半年有些城市出现了供货量非常紧缺的窗口期,就出现了大比例的涨价。但下半年,在市场竞争更加激烈的态势下,反而是有可能出现跑量为主甚至是降价的现象了。
2013-08-02